In vista della scadenza del saldo dell’IMU fissata al 16 dicembre è utile rivedere la soggettività passiva che in linea di massima coincide con i possessori dell’immobile.
I soggetti passivi
Tenendo conto dell’art. 1 comma 743 della L. 160/2019, i soggetti passivi dell’IMU sono rappresentati da:
- il proprietario dell’immobile;
- il titolare di un diritto reale di godimento, quale:
- usufrutto (artt. 978 – 1020 c.c.),
- uso e abitazione (artt. 1021 – 1026 c.c.),
- enfiteusi (artt. 957 – 977 c.c.),
- superficie (artt. 952 – 956 c.c.).
Sono inoltre soggetti passivi dell’IMU:
- il locatario o utilizzatore per gli immobili detenuti in locazione finanziaria (ossia leasing), anche da costruire o in corso di costruzione, a decorrere dalla data della stipula e per tutta la durata del contratto;
- il concessionario di aree demaniali in regime di concessione;
- il genitore assegnatario in forza del diritto di abitazione dell’ex casa familiare disposta a seguito di provvedimento del giudice (anche se non titolare, neppure pro quota, di diritti di proprietà).
Per contro, non sono soggetti passivi:
- il nudo proprietario vale a dire il soggetto che ha costituito un diritto reale di godimento sull’immobile a favore di un terzo;
- il conduttore di un immobile detenuto in locazione e il comodatario in quanto giuridicamente non sono titolari di un diritto reale, ma solo di un diritto personale di godimento.
Contitolarità del diritto reale
Di fronte a diversi contitolari del diritto reale dell’immobile, per esempio:
- comproprietà o co-usufrutto dello stesso immobile;
- oppure diversi diritti reali sullo stesso immobile come, per esempio, usufrutto del soggetto A sul 50% dell’immobile e piena proprietà del soggetto B sull’altro 50%,
ad ogni contitolare compete un’autonoma obbligazione tributaria, ed è soggetto passivo limitatamente alla propria quota.
Il promissario acquirente
Il promissario acquirente dell’immobile, anche se è stato immesso anticipatamente nel godimento dello stesso, non è soggetto passivo ai fini IMU: la soggettività si acquisisce con la titolarità del diritto di proprietà o dei già menzionati diritti reali di godimento che avviene con il perfezionamento del relativo atto (per esempio, atto di compravendita che attribuisce all’acquirente la proprietà e quindi diviene soggetto passivo IMU, mentre il venditore cessa di esserlo).
Vendita con patto di riservato dominio
In caso di vendita a rate con riserva di proprietà, il bene viene consegnato all’acquirente già con la conclusione del contratto, ma il trasferimento della proprietà si verifica solo con il versamento dell’ultima rata di prezzo. In tal caso, si ritiene corretto identificare il soggetto passivo IMU con il venditore fino al trasferimento della proprietà del bene in capo all’acquirente, che avviene con il pagamento dell’ultima rata.
Periodo di possesso
In merito al periodo di possesso, il mese durante il quale il possesso si è protratto per più della metà dei giorni di cui il mese stesso è composto è computato per intero.
Deve quindi essere computato in capo all’acquirente dell’immobile:
- il giorno di trasferimento del possesso;
- l’intero mese del trasferimento se i giorni di possesso sono uguali a quelli del cedente.
Ad esempio, se un immobile viene ceduto il 15.9.2025, poiché il giorno del trasferimento va conteggiato in capo all’acquirente, l’intero mese di settembre (composto da 30 giorni) è a carico del- l’acquirente.
Amministrazione di immobili di terzi
Alcuni casi particolar riguardano le ipotesi di amministrazione di immobili altrui o di “assegnazione” di un immobile ad un terzo:
- in caso di multiproprietà immobiliare, il versamento dell’IMU è effettuato da chi amministra il bene;
- l’IMU deve essere versata dall’amministratore del condominio, per conto di tutti i condomini, con riguardo alle parti comuni dell’edificio condominiale che sono accatastate autonomamente, in quanto bene comune censibile;
- per gli immobili compresi nella liquidazione giudiziale o nella liquidazione coatta amministrativa, il curatore fallimentare o il commissario liquidatore sono tenuti al versamento dell’imposta dovuta;
- anche se non vi è alcuna norma che espressamente riconduca tra i soggetti passivi IMU il curatore dell’eredità giacente, si ritiene, poiché il curatore è un soggetto chiamato ad “amministrare” l’eredità nel periodo corrente tra la morte del proprietario e l’accettazione del chiamato, che a tale soggetto competa l’assolvimento dell’obbligo IMU che grava sui beni dell’eredità.
Morte del titolare diritto reale e diritto di abitazione coniuge superstite
In caso di morte, gli eredi succedono al de cuius nella titolarità dei diritti di quest’ultimo e, di conseguenza, nella soggettività passiva anche ai fini dell’IMU. Saranno gli eredi a provvedere al pagamento del tributo comunale:
- per conto del defunto, fino alla data del decesso;
- per conto proprio, per il periodo successivo, sulla base delle quote a loro riconosciute in caso di successione legittima, o indicate nel testamento in caso di successione testamentaria.
In caso di morte del possessore, in capo al coniuge superstite (anche quando il coniuge concorre con altri chiamati all’eredità) viene riconosciuto (ex art. 540 comma 2 c.c), il diritto di abitazione sulla casa adibita a residenza familiare. Posto che il diritto di abitazione deve riguardare l’intero immobile, affinché si perfezioni il diritto di abitazione è necessario che la residenza familiare sia di proprietà esclusiva del coniuge defunto, oppure in comunione tra questi ed il coniuge superstite. Ne deriva che il diritto di abitazione, e la conseguente soggettività passiva ai fini dell’IMU, non sorge se la casa familiare è in comproprietà con un soggetto diverso dai coniugi (per esempio, in comproprietà tra il coniuge defunto, il coniuge superstite e un figlio).
Nicolò Cipriani – Centro Studi CGN
