A livello fiscale, la vendita di una casa prefabbricata modulare “chiavi in mano” viene considerata una cessione di beni immobili a tutti gli effetti. Di conseguenza, l’operazione rientra nel regime di esenzione IVA, ad eccezione del caso in cui il venditore sia un’impresa costruttrice.
Il chiarimento arriva dall’Agenzia delle Entrate con la risposta all’interpello n. 304 dello scorso 5 dicembre 2025. In particolare, con l’istanza di interpello, una società con sede in un altro Stato dell’Unione Europea, che si occupa di produzione e vendita di case prefabbricate e aderisce al regime One Stop Shop (OSS), chiede chiarimenti sul corretto inquadramento IVA da applicare alla vendita di queste abitazioni a privati cittadini residenti in Italia che non sono soggetti passivi IVA.
Per l’Agenzia delle Entrate le case prefabbricate, anche se per loro natura, sono considerate “mobili”, quando vengono vendute “chiavi in mano”, ai fini fiscali devono essere considerate beni immobili e ciò ai fini delle imposte.
Nella risposta fornita alla società, l’Agenzia delle Entrate richiama l’articolo 13-ter, lettera b) del regolamento UE n. 282/2011, secondo cui è bene immobile “qualsiasi fabbricato o edificio eretto sul suolo o ad esso incorporato, sopra o sotto il livello del mare, che non sia agevolmente smontabile ne agevolmente rimuovibile”.
Il suddetto Regolamento precisa che, anche i beni che per loro stessa natura sono “mobili”, come le case prefabbricate oggetto di questo caso, potrebbero essere fissati al suolo in modo tale da immobilizzare effettivamente tali costruzioni. Effettivamente, questi beni devono essere considerati come beni immobili in quanto la costruzione immobilizzata non è facilmente smontabile o spostabile senza l’impiego di competenze e strumenti professionali ad hoc.
E dal punto di vista catastale?
Per l’Agenzia delle Entrate, dal punto di vista catastale, le case modulari devono essere registrate obbligatoriamente, così come lo prevede l’articolo 2, comma 3 del DM 2 gennaio 1998, n. 28.
Sono considerate unità immobiliari da iscrivere al catasto dei fabbricati tutte le costruzioni, o parti di esse, che sono fissate al suolo, indipendentemente dal materiale con cui sono realizzate.
Rientrano in questa definizione anche gli edifici sospesi o galleggianti, se sono stabilmente ancorati al suolo, e i manufatti prefabbricati, anche quando sono semplicemente appoggiati a terra, purché non siano provvisori e abbiano una propria funzione autonoma e siano in grado di generare reddito.
In buona sostanza, per la suddetta norma, ogni struttura stabile nel tempo, utile in modo autonomo e potenzialmente produttiva di reddito deve essere censita al catasto dei fabbricati.
Dal punto di vista fiscale, dal momento che la vendita riguarda un bene immobile, si applica la disciplina nazionale prevista per la cessione di immobili a uso abitativo. L’operazione è generalmente esente da IVA ai sensi dell’articolo 10, n. 8-bis del D.P.R. 633/72. L’eccezione è il caso in cui il venditore sia un’impresa costruttrice.
La cessione dell’immobile è soggetta al regime di imponibilità solo se la società ha le caratteristiche per essere considerata impresa costruttrice nel senso chiarito dalla circolare n. 22/E del 2013. Nel caso infatti che il venditore sia un’impresa costruttrice, si applica l’IVA, con aliquota ridotta del 10% per la maggior parte dei fabbricati abitativi o del 4% se l’acquirente possiede i requisiti per l’agevolazione “prima casa”.
Nella risposta fornita al contribuente, l’Agenzia delle Entrate chiarisce che trattandosi di beni immobili, non ci si può avvalere del sistema OSS, essendo quest’ultimo riservato alle vendite a distanza di beni mobili.
Antonino Salvaggio – Centro Studi CGN
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