Con la risposa ad interpello n. 297/2025, l’Agenzia delle entrate fa chiarezza fra le agevolazioni prima casa e la fruizione del credito d’imposta.
A volte, nel comune parlare (soprattutto di fiscalità!) si tende a semplificare concetti, principi, classificazioni, accumulandoli sotto un’unica denominazione.
Nel caso in esame, ci riferiamo alle c.d. “agevolazioni prima casa” ma ecco che con la risposta all’Interpello n. 297/2025 abbiamo l’occasione di chiarire.
Si, perché nei casi di “acquisto prima casa” si devono tenere distinte:
- le agevolazioni vigenti in tema di imposte di registro (aliquota 2%)
- dal credito d’imposta (al fine di recuperare – fino a capienza del nuovo acquisto agevolato – l’imposta di registro o l’IVA pagata sul precedente acquisto per il quale si è usufruito delle medesime agevolazioni).
In particolare:
- le agevolazioni prima casa si riferiscono alla “Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. n. 131-1986
- mentre il credito d’imposta si riferisce all’art. 7 della L. 448/1998.
Chiarito quindi che le due disposizioni sono diverse, prima di esaminare la risposta fornita dall’Agenzia all’interpello ad essa rivolto, si deve aggiungere un altro tassello.
Va ricordato, che la Legge n. 207/2024 di Bilancio 2025 (all’art.1 c. 116) ha apportato una novità agevolativa “al fine di incentivare il mercato immobiliare e agevolare il cambio della prima casa”.
È stato stabilito che l’aliquota dell’imposta di registro agevolata al 2% si applica anche nel caso in cui un contribuente acquisti un immobile “prima casa” pur essendo ancora proprietario di altra analoga abitazione, purché si impegni a vendere quest’ultima entro due anni dal nuovo acquisto agevolato.
Prima della novità, il termine per l’alienazione della “prima casa” pre-posseduta era di un anno.
A questo punto, comprendere la risposta all’interpello di cui si tratta, dovrebbe risultare agevole.
L’interpello è stato richiesto per avere il parere dell’Agenzia circa la possibilità che il contribuente istante, dopo avere venduto la propria unità abitativa, acquistata fruendo delle agevolazioni “prima casa” avvalersi nuovamente:
- dell’agevolazione prima casa, e
- del credito d’imposta art. 7 L. 448/1998
per acquistare, una “nuova prima casa”, entro due anni dalla già menzionata alienazione.
Nella risposta all’Interpello, l’Agenzia dopo avere riportato la novità della Legge di Bilancio 2025, richiama la disposizione normativa del credito d’imposta che prevede l’attribuzione di un credito di imposta per l’acquisto di un’altra casa di abitazione con l’agevolazione in esame, entro il termine di un anno dall’alienazione del precedente immobile acquistato con la medesima agevolazione. Inoltre, a tal proposito, la risposta ricorda che la Circolare AdE n. 12/E dell’8 aprile 2016 ha chiarito che il credito d’imposta art. 7 spetta al contribuente anche nell’ipotesi in cui proceda all’acquisto della nuova abitazione prima della vendita dell’immobile pre-posseduto.
Pertanto, la risposta all’Interpello conclude chiarendo che «La modifica normativa introdotta dalla legge di bilancio 2025 non riguarda la formulazione dell’articolo 7 della legge 23 dicembre 1998, n. 448, che prevede l’attribuzione di un credito d’imposta per l’acquisizione di un’altra casa di abitazione, con le agevolazioni in esame, entro il termine di un anno dall’alienazione della precedente ”prima casa”».
Considerato quindi che la modifica normativa ha innovato il termine per la rivendita “postuma” di cui al comma 4bis della Nota II bis e tenuto conto di quanto disposto dall’art. 14 delle Disposizioni sulla legge in generale del Codice civile, la natura agevolativa rivestita dalla disciplina della ”prima casa” non consente un’applicazione analogica, né un’interpretazione estensiva della stessa.
La risposta all’Interpello conclude che «non si ritiene possibile una ”estensione simmetrica del termine” (di due anni) previsto per la vendita postuma dell’abitazione agevolata pre-posseduta ex comma 4bis, della Nota IIbis, alle ipotesi di riacquisto previste dall’articolo 7, comma 1, della legge 23 dicembre 1998, n. 448 ai fini dell’attribuzione di un credito d’imposta”.
Giuseppina Spanò – Centro Studi CGN
