Tra le agevolazioni previste per l’IMU vi è la riduzione della base imponibile disciplinata all’art. 1, comma 747, L. n. 160/2019 dove si stabilisce che la base imponibile è ridotta del 50 %:
- per le abitazioni concesse in concesse in comodato ai parenti in linea retta;
- per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussistono dette
Immobili concessi in comodato a genitori/figli
Un’agevolazione particolarmente diffusa riguarda la riduzione del 50% della base imponibile per le unità immobiliari a uso abitativo (categoria A con esclusione di quelle di maggior pregio rappresentate da A/1, A/8 e A/9), concesse in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado (genitori e figli) che la destinano a propria residenza.
Per la fruizione del beneficio è necessario rispettare le seguenti condizioni:
- il contratto deve essere registrato;
- il proprietario dell’immobile (comodante) deve possedere un solo immobile in Italia;
- il comodante risulti anagraficamente e abitualmente dimorante nello stesso Comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato.
Il beneficio si applica anche nel caso in cui il comodante, oltre all’immobile concesso in comodato, possieda nello stesso Comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione sempre delle unità abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.
La fattispecie fenomenologica consiste nel fatto che il comodante possieda al massimo due abitazioni che insistono nello stesso Comune:
- la prima utilizzata come propria abitazione principale,
- e l’altra concessa con contratto di comodato registrato a un parente in linea retta di primo grado (genitore/figlio) che la utilizza come propria abitazione principale.
Se invece il comodante possiede tre abitazioni, il beneficio non spetta.
La risoluzione del MEF del 17.2.2016 n. 1/DF ha avuto modo di precisare:
- che la riduzione della base imponibile IMU si applica anche alle pertinenze concesse in comodato unitamente all’abitazione;
- in caso di comproprietà dell’immobile occorre verificare il rispetto di tutte le condizioni separatamente per i due coniugi;
- Il possesso di un altro immobile a titolo di nuda proprietà da parte del contribuente non pregiudica la riduzione in commento;
- In caso di morte del comodatario, l’agevolazione si estende al coniuge superstite in presenza di figli minori.
Fabbricati dichiarati inagibili/inutilizzabili e di fatto non utilizzati
Altro caso che merita di essere segnalato è rappresentato dalla riduzione della base imponibile IMU del 50% quando i fabbricati sono dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussistono dette condizioni.
A tal fine, la giurisprudenza di legittimità più qualificata considera inagibili o inabitabili gli immobili per i quali vengono a mancare i requisiti di cui all’art. 24 comma 1 del DPR 380/2001, vale a dire quelli che presentano un degrado fisico sopravvenuto o un’obsolescenza funzionale, strutturale e tecnologica, non superabile con interventi di manutenzione, ordinaria o straordinaria (ex art. 3 comma 1 lett. a) e b) del medesimo DPR 380/2001: in questi casi, gli interventi manutentivi consistono in operazioni finalizzate a mantenere funzionale ed efficiente l’immobile. In presenza di interventi puramente manutentivi previsti per il ripristino dell’immobile, deve escludersi la riduzione della base imponibile IMU (così Cass. 24.2.2023 n. 5804 e Cass. 6.8.2024 n. 22237).
L’inagibilità o inabitabilità va accertata dall’ufficio tecnico comunale:
- con perizia a carico del proprietario, che allega idonea documentazione alla dichiarazione;
- in alternativa, il contribuente ha facoltà di presentare una dichiarazione sostitutiva di atto notorio ai sensi del DPR 445/2000 che attesti la dichiarazione di inagibilità o inabitabilità del fabbricato da parte di un tecnico abilitato.
Sussistendone i requisiti per la riduzione dell’IMU per l’inagibilità/inabitabilità, non è necessario che il contribuente reiteri una specifica richiesta al Comune per fruire della riduzione per gli anni successivi a quello in cui è stata allegata la perizia comunale o la dichiarazione sostitutiva ex DPR 445/2000.
I Comuni possono disciplinare le caratteristiche di fatiscenza sopravvenuta del fabbricato, non superabile con interventi di manutenzione.
Locazioni a canone concordato e riduzione dell’IMU
Altra ipotesi da tenere in considerazione riguarda la riduzione dell’imposta dovuta prevista all’art. 1, comma 760, della L. n. 160/2019, per le abitazioni locate a canone concordato (ex L. n. 431/1998 art. 2 comma 3). Il contratto di locazione a canone concordato è una particolare forma di contratto di locazione che si distingue da quelli a canone libero in quanto il canone non può superare un massimo stabilito da accordi territoriali tra le principali Organizzazioni dei proprietari e degli inquilini.
I proprietari di immobili locati con la formula in esame possono usufruire di una riduzione dell’IMU del 25%.
L’agevolazione viene comprovata da una copia del contratto di locazione a canone concordato presentato presso l’Agenzia delle Entrate con il timbro dell’associazione sindacale degli inquilini e degli affittuari che ha attestato la congruità del canone ai fini del riconoscimento delle agevolazioni fiscali o eventuale attestato di rispondenza.
Obbligo dichiarazione IMU
Nei casi esposti, trattandosi di informazioni non conoscibili autonomamente dal Comune, sorge l’obbligo di presentazione della dichiarazione IMU che per le fattispecie rilevanti per il 2025 prevede quale termine di scadenza il 30 giugno 2026.
Nicolò Cipriani – Centro Studi CGN
