Tra i quadri della Dichiarazione Sostitutiva Unica (DSU) è presente il quadro FC3 relativo al Patrimonio immobiliare, all’interno del quale vengono indicati tutti gli immobili posseduti dai componenti del nucleo familiare al 31 dicembre del secondo anno precedente quello di presentazione della DSU.
Nel Quadro F3 vanno indicate le seguenti tipologie di immobili:
- Fabbricati (inclusi quelli adibiti ad abitazione principale);
- Terreni agricoli e terreni edificabili;
- Diritti reali di godimento come usufrutto, uso, abitazione, servitù, superficie ed enfiteusi.
Al contrario, non dovranno essere inclusi nella dichiarazione immobili di proprietà di imprese o destinati a beni strumentali per attività professionale così come immobili posseduti in “nuda proprietà” oppure distrutti o dichiarati inagibili in seguito a calamità naturali.
Cosa deve essere indicato nel quadro FC3
Per ogni immobile devono essere indicati:
- Tipologia dell’immobile (fabbricato, terreno agricolo o terreno edificabile);
- Comune o lo Stato estero in cui è situato il bene immobile;
- Percentuale di possesso dell’immobile;
- Valore dell’immobile definito secondo la disciplina:
- IMU per gli immobili siti in Italia;
- IVIE per gli immobili siti all’estero;
- L’eventuale capitale residuo del mutuo al 31 dicembre del secondo anno precedente a quello di presentazione della DSU, contratto solo per l’acquisto o la costruzione del bene;
- L’indicazione se l’immobile è adibito ad abitazione principale. Tale informazione risulta molto utile per la determinazione della franchigia che va ad abbattere il valore dell’ISP ossia dell’Indicatore della Situazione Patrimoniale.
Il valore degli immobili
Il valore dell’immobile è fondamentale in quanto andrà a determinare la quota di patrimonio immobiliare del nucleo. Di seguito analizziamo le modalità di calcolo del valore dell’immobile, distinguendo tra beni situati in Italia e all’estero.
Il valore degli immobili situati in Italia ai fini ISEE è determinato dalla rendita catastale, che deve essere rivalutata del 5% e moltiplicata per un coefficiente (moltiplicatore), a seconda della categoria catastale dell’immobile. I moltiplicatori previsti sono:
- 160 per i fabbricati del gruppo A e per alcune categorie di C (C/2, C/6, C/7)
- 140 per fabbricati del gruppo B e altre categorie C
- 80 per fabbricati in categoria D/5 e A/10
- 65 per fabbricati nel gruppo D (escluso D/5)
- 55 per C/1 (negozi e botteghe)
La formula di calcolo della base imponibile è la seguente:
Rendita catastale x 1,05 x moltiplicatore = Valore ai fini IMU
Si precisa che anche gli immobili esenti da IMU devono essere indicati in DSU con il relativo valore IMU.
Per gli immobili situati all’estero, il valore indicato deve essere il costo di acquisto risultante da atti pubblici o documentazione ufficiale che attesti il costo complessivo sostenuto. Nel caso di edifici costruiti, si fa riferimento al costo di costruzione documentato. In mancanza di tale documentazione, si può assumere il valore di mercato dell’immobile al 31 dicembre dell’anno di competenza.
Determinazione del patrimonio immobiliare
La determinazione del patrimonio immobiliare si ha sommando tutti i valori degli immobili di tutti i componenti del nucleo familiare. A questo montante vanno applicate delle detrazioni che illustriamo ora.
NOVITÀ: Per i nuclei familiari residenti in abitazione principale, la Legge di Bilancio 2026 ai fini dell’accesso alle prestazioni come Assegno di Inclusione (ADI), Supporto per la Formazione e il Lavoro (SFL), Assegno Unico Universale (AUU) e Bonus Nido ha innalzato la franchigia sulla casa di abitazione, che passa da 52.500 euro a 91.500 euro o a 120.000 euro per i nuclei familiari residenti nelle città metropolitane di cui alla legge n. 56/2014, con una maggiorazione di 2.500 euro per ogni figlio convivente successivo al primo.
Nel caso in cui il valore dell’immobile ecceda questa franchigia, il valore rilevante ai fini ISEE viene ridotto di due terzi della parte eccedente il valore della franchigia. In più, il valore del mutuo residuo per l’acquisto dell’immobile è detraibile dal valore dell’immobile stesso.
È importante precisare che il mutuo deve essere riferito all’immobile e non alla persona che lo ha sottoscritto; quindi, sarà riportato proporzionalmente alla quota di proprietà del bene. È escluso dai calcoli il mutuo per ristrutturazione o restauro dell’immobile.
Infine, è importante ricordare che, ai fini del calcolo dell’ISEE, il valore del patrimonio immobiliare viene considerato solo per il 20% della sua entità.
Marica Isola – Centro studi CGN
