A partire dal periodo di imposta 2026, la disciplina delle locazioni brevi sarà applicabile solo in “caso di destinazione alla locazione breve di non più di due appartamenti per ciascun periodo d’imposta”; oltre tale soglia, vale a dire quindi a partire da 3 appartamenti destinati alla locazione breve nel periodo d’imposta, “l’attività di locazione di cui al presente comma, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’art. 2082 c.c.”.
È l’art. 1 comma 17 della L. 199/2025 (legge di bilancio per il 2026) che modifica l’art. 1 comma 595 della L. 30.12.2020 n. 178, che contempla la presunzione di imprenditorialità per le locazioni brevi (art. 4 del DL 50/2017) a stabilire quanto indicato. Fino al 31.12.2025 era prevista la presunzione di imprenditorialità in caso di locazioni brevi di 5 appartamenti nel periodo di imposta.
L’art. 4 comma 1 del DL 50/2017 definisce le locazioni brevi come i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.
Presunzione legale di imprenditorialità
Il legislatore è intervenuto in modifica all’art. 1, comma 595 L. 178/2020, riducendo da 4 a 2 il numero massimo di appartamenti che possono essere destinati alla locazione breve (D.L. 50/2017) beneficiando del regime opzionale della cedolare secca. A decorrere dal 2026 la destinazione di oltre 2 unità immobiliari a locazione breve comporta in via presuntiva l’esercizio dell’attività in forma imprenditoriale.
La norma in esame utilizza il termine appartamento che deve essere inteso quale singola unità immobiliare catastale a destinazione abitativa. Il conteggio degli appartamenti ai fini in esame deve essere condotto conteggiando il numero delle unità catastali (non il numero di singole stanze locate all’interno della medesima unità catastale), fermo restando che la locazione di una sola stanza all’interno di una determinata unità abitativa viene comunque considerata “appartamento”. Ne deriva che:
- non scatta la presunzione di imprenditorialità restando nell’ambito delle locazioni brevi quando un contribuente destini tre stanze collocate tutte nella medesima unità catastale;
- per contro, scatta la presunzione nel caso in cui siano destinati a locazione breve due unità catastali (anche con più stanze) oltre un’altra stanza ubicata in un altro immobile.
Locazione in forma di impresa
Le implicazioni connesse allo svolgimento dell’attività imprenditoriale sono legate ai seguenti adempimenti:
- fiscali legati all’apertura della partita Iva (ATECO 2025 55.20.42, servizi di alloggio in camere e appartamenti per vacanze);
- contabili per la scelta del regime contabile, che potrà essere ordinario, semplificato o forfettario, nel rispetto delle disposizioni vigenti in materia;
- amministrativi connessi alla presentazione della SCIA al Comune competente nonché all’iscrizione nel Registro delle Imprese;
- previdenziali presso la gestione Inps Commercianti (affittacamere).
Stando così le cose non sono da escludere comportamenti opportunistici da parte dei proprietari che proveranno ad aggirare il nuovo limite dei tre immobili intestando la terza unità a figli o parenti, darla in locazione oppure cederla in comodato, per poi avviare un subaffitto e destinare comunque tale unità al mercato delle locazioni brevi.
Aliquota ridotta: quando?
Posto che la norma citata espressamente sancisce che l’aliquota della cedolare sulle locazioni brevi è ridotta al 21 per cento limitatamente a una unità immobiliare discrezionalmente individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi, il locatore potrebbe ad esempio scegliere di applicare il 21% al contratto con canone più elevato.
Ai fini della cedolare secca, la disciplina attuale prevede quanto segue:
- per un solo immobile dato in locazione breve si applicherà l’aliquota del 21% (in caso di richiesta in sede di dichiarazione redditi) oppure in assenza di esplicita richiesta l’aliquota sarà quella del 26%;
- per due immobili concessi in locazione breve si applicherà per uno dei due l’aliquota agevolata del 21% mentre per l’altro immobile l’aliquota è quella del 26%;
- per tre immobili concessi in locazione breve, per via della presunzione di imprenditorialità, non è possibile applicare la cedolare secca trattandosi di esercizio di impresa.
È il caso di precisare che la presunzione riguarda solo i contratti di locazione breve, restando esclusi i contratti di locazione “ordinaria”. In pratica, quindi, la presunzione di imprenditorialità non scatta quando il contribuente lochi due appartamenti con contratti di locazione breve e altri due con contratti di locazione ordinaria (4+4) o a canone concordato (3+2).
Nicolò Cipriani – Centro Studi CGN
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