La Legge di Bilancio per il 2026 ripropone la disciplina per estromettere con tassazione agevolata gli immobili strumentali dell’imprenditore individuale. Si tratta di una misura che ricalca quanto già sperimentato negli anni precedenti e consiste nel trasferimento del bene dalla sfera imprenditoriale a quella privata dello stesso soggetto evitando di versare imposte sulla plusvalenza che in tal caso potrebbe realizzarsi. L’operazione è di sicuro interesse quando si prevede di cessare l’attività entro pochi anni.
Modalità di adesione
Il comportamento concludente rappresenta la modalità da esercitare per aderire all’agevolazione procedendo ad aggiornare entro il 31 maggio 2026 il libro giornale (per i soggetti in regime ordinario) e il registro dei beni ammortizzabili (per le imprese in contabilità semplificata) con retroazione degli effetti al 1° gennaio 2026.
Requisiti soggettivi e oggettivi: precisazoni
Sono ammessi all’estromissione agevolata esclusivamente gli imprenditori individuali a prescindere dal regime contabile adottato con esclusione degli esercenti arti e professioni. Una particolare attenzione va apposta alla qualità di imprenditore che deve sussistere al 1° gennaio 2026. In caso di cessazione dell’attività al 31 dicembre 2025, il contribuente brucerebbe la possibilità di avvalersi dell’istituto in esame in quanto il passaggio dell’immobile dalla sfera imprenditoriale a quella personale sarebbe di fatto già avvenuto.
Per i soggetti in regime forfetario si tratta di un’operazione irrilevante per via della particolare disciplina dove si prevede la non concorrenza delle plusvalenze ai fini della determinazione del reddito da assoggettare alle percentuali di redditività. Ne deriva la possibilità di estromettere l’immobile senza alcun versamento di imposte.
Possono essere estromessi gli immobili strumentali per natura (quelli che, per le loro caratteristiche, non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni, rientranti nelle categorie catastali B, C, D, E e A/10) e/o per destinazione (quelli utilizzati direttamente ed esclusivamente per l’esercizio dell’impresa a prescindere e dalla categoria catastale). È necessario evidenziare che il carattere strumentale dell’immobile deve sussistere alla data del 30 settembre 2025.
Restano esclusi dall’ambito applicativo:
- gli immobili merce;
- gli immobili patrimoniali (categoria “A”, esclusa A/10);
- gli immobili in leasing.
Imposte dirette e indirette dell’operazione di estromissione
In un contesto ordinario, il passaggio dell’immobile alla sfera personale potrebbe realizzare una plusvalenza imponibile pari alla differenza tra il valore normale dell’immobile estromesso e il suo costo fiscalmente riconosciuto non ammortizzato (ex art. 86 comma 3 del TUIR).
Avvalendosi della procedura agevolata, ai fini dell’imposizione diretta, il soggetto interessato deve versare un’imposta sostitutiva dell’8% calcolata sulla differenza tra il valore normale dell’immobile (o valore catastale) e il valore fiscalmente riconosciuto:
- il valore normale si determina considerando il valore catastale degli immobili calcolati in ragione delle regole di cui all’art. 52, comma 4, DPR 131/1986;
- il costo fiscalmente riconosciuto dell’immobile viene determinato assumendo il valore iscritto nel libro degli inventari o nel registro dei beni ammortizzabili al netto delle quote di ammortamento fiscalmente dedotte, tenendo conto anche delle eventuali rivalutazioni fiscalmente rilevanti effettuate.
L’imposta sostitutiva dovuta sulla plusvalenza da estromissione deve essere versata per il 60% entro il 30 novembre 2026 e per la restante parte entro il 30 giugno 2027. Gli importi a debito dovuti per l’imposta sostitutiva possono essere compensati nel modello F24 con crediti tributari e/o contributivi vantati dallo stesso contribuenti.
Nicolò Cipriani – Centro Studi CGN
