Locazioni brevi 2026: dubbi operativi in cerca di risposte

Si presenta con profili critici la novità introdotta nell’ultima legge di bilancio che ha stabilito, a partire dall’anno 2026, l’applicabilità del regime della cedolare secca per i contratti di locazione breve esclusivamente fino a un massimo di due immobili, con aliquota del 21% (per il primo) e del 26% (per il secondo). A partire dal terzo immobile scatta la presunzione di imprenditorialità con una serie di criticità (che a dire il vero sussistevano da quando è stata introdotta la limitazione degli appartamenti destinati alle locazioni brevi) che necessitano di chiarimenti ufficiali.

Il concetto fiscale di appartamento

Una delle questioni che attende conferma è la definizione di “appartamento”. Si è diffusa l’idea che la nozione di appartamento possa tradursi fiscalmente in unità immobiliare accatastata. Tuttavia, si attende che sul punto si esprima l’Agenzia delle Entrate e qualora tale interpretazione venisse confermata ufficialmente, si dovrà procedere alla verifica del numero degli appartamenti contando le unità accatastate a prescindere dal numero delle stanze destinate al mercato delle locazioni brevi. Per esempio, nel caso di un appartamento accatastato come unica unità immobiliare con 5 stanze, tale appartamento verrebbe contata come unica unità immobiliare.

Le questioni aperte rispetto al conteggio del numero degli appartamenti

La questione del conteggio degli appartamenti affinché non scatti la presunzione di imprenditorialità è quello che si presta a maggiore attenzione. Le problematiche da chiarire riguardano:

• il numero degli appartamenti che dovrebbe essere riferito al soggetto che destina gli immobili al mercato delle locazioni brevi a prescindere dal titolo giuridico sussistente sugli immobili. Vale a dire che si dovrebbe computare in capo al singolo soggetto il numero degli appartamenti comprendendo sia quelli sui quali insiste un diritto reale sia quelli posseduti a titolo di un contratto di locazione o di comodato, anche se nel primo caso si dichiara un reddito di natura fondiaria (quadro RB) e negli altri due casi si dichiara un reddito diverso (quadro RL). Per esempio, un soggetto con tre unità immobiliari di cui una posseduta a titolo di proprietà e le altre due a titolo di locazione e comodato dovrà considerare l’attività nell’ambito del regime di impresa;
• alla stessa maniera, proseguendo il ragionamento illustrato sopra, dovrebbe mantenere il regime agevolato il soggetto che possiede tre immobili di cui due destinati al mercato delle locazioni brevi e l’ultimo concesso in locazione/comodato a un terzo che a sua volta lo destina al mercato delle locazioni brevi;
• il caso di contitolarità degli immobili ci sarà da capire se l’immobile verrà computato sul singolo comproprietario a prescindere dalla quota di possesso, come logica vorrebbe, seguendo il concetto del numero degli immobili in capo al singolo soggetto;
• anche la durata del contratto potrebbe rappresentare aspetti critici. Si ritiene (in attesa di conferma) che una locazione inferiore a 30 giorni, persino per una singola settimana, è sufficiente a far rientrare l’appartamento nel conteggio. Ciò che rileva è esclusivamente il numero di appartamenti, non la durata complessiva delle locazioni;
• posto che i due regimi (cedolare secca e regime d’impresa) seguono regole di determinazione del reddito differenti, i contratti “a cavallo d’anno” 2025/2026, si prestano a distorsioni per i quali il reddito matura pro-quota temporis, con possibili effetti distorsivi sull’inquadramento fiscale.

Aspetti fiscali: codice ATECO e aliquota IVA

Il superamento della soglia concretizza una presunzione assoluta di imprenditorialità e il soggetto è costretto a lasciare il regime delle locazioni brevi (ex art. 4 del DL 50/2017) per avviare l’attività di impresa con apertura della partita IVA indicando quale codice Ateco 55.20.42, rubricato “servizi di alloggio in camere e appartamenti per vacanze”. Il regime contabili potrà essere ordinario, semplificato o forfettario (con aliquota del 15% oppure del 5% sussistendone le condizioni), nel rispetto delle disposizioni vigenti in materia.

Il soggetto che non adotta il regime forfettario si troverà a dover sciogliere il dilemma operativo riguardante il regime IVA tenendo conto delle seguenti criticità:

• esaminando la disciplina (ex art. 4, D.L. 50/2017), il contratto sembra ricondursi alle locazioni e la locazione di fabbricati abitativi rientra, normalmente, fra le operazioni esenti (articolo 10, punto 8, del Dpr 633/1972);
• non è del tutto incompatibile la tesi di quelli che sostengono come le unità immobiliari abitative siano utilizzate nell’esercizio di attività alberghiera o para-alberghiera (in presenza di una serie di servizi aggiuntivi), suggerendo per il caso l’assoggettamento delle relative operazioni all’Iva del 10 per cento.

Il regime dell’esenzione (in caso di locazione) oppure dell’Iva al 10% (in caso di servizi alberghieri) risente dei servizi aggiuntivi che l’imprenditore intenda garantire.

Stante i numerosi aspetti critici, da più parti si avverte la necessità di conoscere l’orientamento dell’Agenzia delle Entrate.

Nicolò Cipriani – Centro Studi CGN

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