In questi giorni l’Agenzia delle Entrate è uscita con due interpelli complementari – la Risposta 30/2026 e la Risposta 31/2026 – che chiariscono in modo definitivo quando si applica il Sismabonus acquisti nel 2025 e quanto spetta quando i pagamenti e le opzioni sono avvenuti a cavallo tra il 2024 e il 2025.
Si tratta di chiarimenti fondamentali per gestire correttamente le dichiarazioni dei redditi 2026 e per chiudere gli ultimi contenziosi interpretativi.
Interpello 30/2026 – Chiarisce QUANDO si applica il Sismabonus acquisti 2025
L’intervento oggetto dell’interpello aveva prodotto 61 unità immobiliari.
Nel 2024 ne erano state vendute 57 con sconto in fattura, mentre 4 rimanevano da vendere nel 2025, cioè nel primo anno senza possibilità di sconto o cessione.
L’impresa chiede all’Agenzia:
- Se nel 2025 sia ancora possibile utilizzare sconto o cessione.
- Se gli acquirenti possano beneficiare della nuova aliquota del 50%.
- Se basti una dichiarazione nel rogito per qualificare l’immobile come abitazione principale.
- Se sulle 4 unità residue si possa applicare il Sismabonus ordinario.
Cosa precisa l’Agenzia
- Dal 1° gennaio 2025 sconto in fattura e cessione del credito non sono più ammessi per il Sismabonus acquisti l’art. 121 si fermava al 31/12/2024 e il nuovo comma 1‑septies.1 non richiama tali opzioni.
- La detrazione maggiorata al 50% spetta solo se l’immobile viene realmente adibito ad abitazione principale (residenza, dimora abituale, uso effettivo). Il 50% non deriva quindi dal rogito, ma dall’uso reale dell’immobile come abitazione principale.
- La semplice dichiarazione inserita nel rogito non basta: ha valore civile, non fiscale.
- L’Agenzia ha escluso che l’impresa possa accedere al Sismabonus ordinario sulle unità rimaste invendute. Il motivo è uno dei principi cardine della disciplina: un intervento di riduzione del rischio sismico è unitario, anche se produce più unità immobiliari.
Una volta che il Sismabonus acquisti è stato utilizzato su parte delle unità, non è possibile applicare un’altra agevolazione sul medesimo intervento per le unità non vendute. Sismabonus acquisti e Sismabonus ordinario non possono coesistere sullo stesso intervento
Interpello 31/2026 – Chiarisce QUANTO spetta quando gli importi non coincidono
La Risposta 31/2026, riguarda un problema diverso ma molto frequente:
nel 2024 erano stati applicati sconti in fattura che non coincidevano con la detrazione realmente spettante (per costi inferiori, pagamenti parziali o calcoli errati).
L’Agenzia chiarisce che:
L’Agenzia chiarisce che:
- il Sismabonus acquisti si calcola solo sulla spesa effettiva sostenuta dall’impresa, documentata nei costi e nel prezzo di vendita;
- lo sconto in fattura deve essere perfettamente proporzionale alla detrazione spettante;
- se lo sconto applicato è diverso dall’importo corretto, anche di poco:
- l’opzione non si perfeziona
- il credito d’imposta NON sorge
con conseguenze molto rilevanti:
- l’impresa non ha alcun credito utilizzabile o cedibile;
- l’acquirente non può beneficiare della detrazione.
I confini da rispettare per evitare errori
La Risposta 30/2026 ha offerto un quadro chiaro sul funzionamento del Sismabonus acquisti 2025, confermando che da quell’anno sconto in fattura e cessione del credito non sono più utilizzabili e che l’agevolazione può essere fruita esclusivamente come detrazione IRPEF. Ha inoltre ribadito che l’aliquota del 50% spetta solo se l’immobile viene effettivamente adibito ad abitazione principale, e non semplicemente dichiarato come tale nel rogito. Allo stesso modo, ha precisato che l’intervento antisismico è unitario, impedendo all’impresa di ricorrere al Sismabonus ordinario per le unità residue dopo aver già applicato il Sismabonus acquisti.
Accanto a questi aspetti, la Risposta 31/2026 ha completato il quadro introducendo un principio altrettanto rilevante: lo sconto in fattura è valido solo se proporzionato alla detrazione spettante. Quando gli importi non coincidono — ad esempio in presenza di pagamenti parziali, costi non documentati o sconti praticati in misura eccedente — l’opzione non si perfeziona e il credito d’imposta non sorge, rendendo potenzialmente contestabile sia la detrazione dell’acquirente sia la gestione fiscale dell’impresa.
Letti insieme, i due interpelli definiscono il perimetro operativo del Sismabonus acquisti 2025 in modo chiaro e complementare:
- la Risposta 30/2026 stabilisce il “quando” (regole temporali, stop alle opzioni alternative, requisiti dell’aliquota maggiorata);
- la Risposta 31/2026 stabilisce il “quanto” (corretta quantificazione della detrazione e validità dello sconto in fattura).
La combinazione di queste due pronunce fornisce oggi una bussola completa per interpretare correttamente le operazioni immobiliari concluse nel 2025, evitando errori su tempistiche, importi, destinazione d’uso e applicazione degli sconti.
Michela Fabbruzzo – Centro Studi CGN
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