Il trasferimento dell’immobile mortis causa oggetto di ristrutturazione che ha fruito dei benefici fiscali comporta una serie di condizioni particolari da prendere in considerazione in sede di presentazione della dichiarazione dei redditi (mod. 730/2026 oppure mod. PF/2026). La norma di riferimento è l’art. 16 bis, comma 8 del TUIR che prevede in caso di decesso dell’avente diritto, la trasmissione del beneficio fiscale delle quote ancora non utilizzate esclusivamente all’erede che conserva la detenzione diretta e materiale del bene.
La contingenza della detenzione diretta e materiale del bene
In caso di decesso del contribuente nell’anno di imposta, la detrazione non utilizzata dal de cuius si trasferisce per intero, a decorrere dal medesimo anno del decesso, a prescindere quindi dalla data in cui esso è avvenuto, solo agli eredi che conservano la detenzione diretta e materiale del bene.
La detenzione diretta e materiale del bene caduto in successione ha carattere contingente, nel senso che non è acquisita una volta per tutte e vale nei periodi successivi purché sussista la condizione di detenzione diretta e materiale. È invece una condizione che non si verifica in caso di trasferimento inter vivos.
Ne consegue che:
- se, al momento dell’apertura della successione, nessun erede detiene concretamente e direttamente l’immobile (ad esempio, perché è concesso in locazione o comodato a terzi), la quota di detrazione spettante per l’anno del decesso non risulta per quell’anno e finché dura il contratto recuperabile;
- se negli anni seguenti uno o più eredi acquisiscono la detenzione materiale e diretta del bene (ad esempio a seguito della cessazione di un contratto di comodato o locazione), essi possono usufruire delle eventuali rate residue di detrazione;
- un ulteriore chiarimento dell’Agenzia delle Entrate specifica che la “detenzione diretta” deve essere continuativa per tutto l’anno solare (dal 1° gennaio al 31 dicembre) e riferirsi all’intera unità immobiliare. Pertanto, se anche solo una parte dell’immobile è concessa in uso a terzi o se la disponibilità esclusiva dell’immobile è limitata a una porzione dell’anno, la quota annuale di detrazione risulta non fruibile.
La tesi dell’Agenzia delle Entrate
Il rigoroso orientamento è stato ribadito dall’Agenzia delle Entrate nel principio di diritto n. 7 pubblicato il 2 ottobre 2025 che si pone l’obiettivo di garantire un’applicazione uniforme della normativa prevista dall’articolo 16-bis, comma 8, del TUIR in relazione alla detrazione IRPEF per interventi di recupero edilizio, al cosiddetto “bonus verde” (art. 1, commi 12-15 della L. 205/2017) e al Superbonus (art. 119 del DL 34/2020), oltre che all’articolo 9 del DM 6 agosto 2020 n. 159844 in tema di ecobonus per la riqualificazione energetica.
Il principio chiarisce, inoltre, che non è indispensabile che l’erede abbia la detenzione diretta al momento dell’apertura della successione. Questa condizione deve essere verificata annualmente, ciò significa che:
- la possibilità di usufruire delle detrazioni residue può variare nel tempo: in alcuni anni potrebbe non spettare alcuna quota di detrazione, mentre in altri sarebbe possibile beneficiare degli importi residui;
- è possibile che il numero degli eredi aventi diritto alla detrazione si modifichi nel tempo. In tali circostanze, le rate di detrazione dovranno essere ripartite tra gli eredi che soddisfano i requisiti di anno in anno.
Per beneficare della detrazione, l’erede e gli aventi diritto devono sempre conservare la documentazione necessaria:
- autocertificazione dalla quale risulti la detenzione materiale e diretta del bene,
- autocertificazione con la quale si attesta la condizione di erede,
- abilitazioni amministrative,
- copia delle fatture a sostegno delle spese intestate al precedente proprietario,
- copia dei bonifici fiscalmente validi bancari o postali,
- dichiarazione dell’amministratore condominiale.
Nicolò Cipriani – Centro Studi CGN
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