Il trasferimento dell’immobile inter vivos oggetto di ristrutturazione che ha fruito dei benefici fiscali necessita di particolare attenzione in sede di presentazione della dichiarazione dei redditi (modello 730/2026 oppure modello PF/2026).
Compravendita dell’immobile. A chi rimane la detrazione?
La vendita dell’unità immobiliare oggetto degli interventi prevede un’apposita disciplina per quanto concerne la detrazione non utilizzata in tutto o in parte. In ragione dell’art. 16 bis del TUIR, la detrazione:
- è trasferita automaticamente all’acquirente persona fisica per i rimanenti periodi d’imposta,
- viene fatto un eventuale diverso accordo tra le parti.
È la situazione tipica che si verifica quando un soggetto che ha sostenuto spese di ristrutturazione in anni precedenti provvede alla cessione dell’immobile nel corso del 2025: in tal caso, in assenza di specifiche indicazioni nell’atto di compravendita, la detrazione passa direttamente all’acquirente dell’immobile consentendo all’acquirente di detrarre per intero la rata relativa 2025 nel suo modello dichiarativo fino al termine del periodo di ripartizione.
Non è consentita alcuna ripartizione pro rata temporis per l’anno 2025 in quanto chi fruisce della quota di detrazione relativa è individuato nel soggetto che possiede l’immobile al 31 dicembre di quell’anno.
“Salvo diverso accordo tra le parti”
Quando il venditore intende tenere l’agevolazione per sé deve avvalersi della locuzione “salvo diverso accordo tra le parti” espressamente indicata all’art. 16-bis del TUIR:
- specificando in sede di atto di compravendita che la detrazione rimane in capo al venditore;
- oppure successivamente al rogito con una scrittura privata autenticata dal notaio o da altro pubblico ufficiale a ciò autorizzato, sottoscritta da entrambe le parti contraenti, nella quale si dà atto che l’accordo in tal senso esisteva sin dalla data del rogito.
Si tratta di una scelta reversibile, nel senso che al venditore viene consentito di modificare ancora tale scelta, cedendo le quote residue all’acquirente mediante una nuova scrittura privata sottoscritta tra le stesse parti, purché tale scrittura avvenga prima che lo stesso venditore ne benefici in sede di dichiarazione.
Cessione parziale dell’immobile
Il trasferimento di una quota dell’immobile non consente il trasferimento del diritto alla detrazione che si realizza solo in presenza della cessione dell’intero immobile. Pertanto, se viene venduta solo una quota, le rate residue restano in capo al venditore. È stato ulteriormente precisato che, se per effetto della cessione della quota chi acquista diventa proprietario esclusivo dell’immobile, la residua detrazione si trasmette all’acquirente (sempre fatto salvo l’eventuale diverso accordo tra le parti).
Donazione
Anche in caso di donazione prima che il donante abbia beneficiato di tutte o di alcune quote della detrazione spettante, il diritto alla stessa detrazione è trasferito al donatario. Nei casi di donazione di una parte della proprietà dell’immobile la detrazione non si trasferisce al donatario.
Le logiche sono le medesime della compravendita, cioè il diritto alla detrazione può rimanere in capo al donante nel solo caso in cui si stabilisca il mantenimento delle detrazioni nell’atto di donazione o altro atto pubblico / scrittura privata autenticata
Usufrutto
La costituzione del diritto di usufrutto, sia a titolo oneroso che gratuito, le quote di detrazione non fruite non si trasferiscono all’usufruttuario ma rimangono al nudo proprietario.
Documenti da conservare
In ogni caso di fruizione delle detrazioni, il beneficiario deve conservare apposita documentazione che gli potrà essere richiesta in sede di controllo:
- atto di acquisto o donazione,
- abilitazioni amministrative,
- copia delle fatture a sostegno delle spese intestate al precedente proprietario,
- copia dei bonifici fiscali bancari o postali,
- dichiarazione dell’amministratore condominiale nel caso di spese sulle parti comuni.
A differenza del trasferimento mortis causa, non è richiesta la detenzione diretta e materiale dell’immobile.
Nicolò Cipriani – Centro Studi CGN
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