In vista dell’acconto IMU in scadenza il prossimo 16 giugno, si riporta l’intervento della Corte di Cassazione che ha riconosciuto l’esenzione dell’abitazione principale parzialmente locata oggetto di un considerevole contenzioso tra amministrazioni locali e contribuenti.
Il principio di diritto
Con l’ordinanza n. 8236 del 2 aprile 2026 la Corte espone il seguente principio di diritto: “l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente – va interpretata nel senso che la locazione parziale dell’abitazione non impedisce la fruizione dell’esenzione, qualora il possessore mantenga la propria residenza e dimora abituale nell’immobile”.
Analisi della fattispecie
Il concetto di abitazione principale è stato analizzato dalla Corte Costituzionale (sentenza n.209/2022) definendola come l’immobile nel quale il singolo possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente, a prescindere dalla posizione degli altri componenti del nucleo familiare.
Partendo da questo assunto, nell’Ordinanza in commento, la Cassazione evidenzia i seguenti aspetti:
- i requisiti per l’esenzione IMU sull’abitazione principale sono rappresentati esclusivamente dalla residenza anagrafica nonché dalla dimora abituale del possessore, senza ulteriori requisiti e condizioni;
- ne deriva che la legge non richiede la disponibilità esclusiva dell’intero immobile. La previsione di un’ulteriore condizione significa introdurre un requisito inesistente nel testo normativo.
È il caso di aggiungere che quando il Legislatore ha voluto prevedere condizioni ulteriori, lo ha espressamente disciplinato, come nelle ipotesi di assimilazione all’abitazione principale dove si vieta la locazione dell’immobile:
- per anziani o disabili ricoverati in modo permanente in strutture specializzate;
- per il personale delle forze armate, polizia, vigili del fuoco e carriera prefettizia;
- per i cittadini italiani iscritti all’AIRE già pensionati nel Paese di residenza.
In questi casi la legge deroga alla regola generale e, proprio perché lo fa, aggiunge espressamente il divieto di locazione.
Effetti per contribuenti e comuni
Gli effetti della posizione dei Giudici di legittimità sono tutt’altro che trascurabili. Il contribuente che loca una stanza, un piano o una porzione dell’immobile, mantenendo residenza anagrafica e dimora abituale, conserva il diritto all’esenzione IMU sull’intero bene senza ulteriori adempimenti aggiuntivi. Resta ferma la necessità di documentare l’effettività della dimora (utenze intestate al possessore, frequentazione stabile e continuativa dell’immobile) nonché di tenere copia del contratto di locazione parziale, dal quale risulti in modo inequivoco che solo una porzione del bene è locata a terzi, mentre il resto rimane nella disponibilità e nell’uso del proprietario. Questa documentazione è essenziale in caso di verifica comunale.
Allo stesso tempo, le Amministrazioni Locali dovrebbero evitare di emettere avvisi di accertamento fondati esclusivamente sulla rilevazione di un contratto di locazione parziale. Per contestare il diritto all’esenzione occorre dimostrare il mancato rispetto dei requisiti di residenza anagrafica o di dimora abituale, conducendo un accertamento in fatto sulla reale situazione del contribuente. Gli avvisi notificati su questa sola base sono presumibilmente illegittimi e suscettibili di annullamento.
Nicolò Cipriani – Centro Studi CGN
