L’esenzione IMU per gli enti del Terzo settore: quando è possibile applicarla

La disciplina dell’esenzione dall’IMU per gli enti del Terzo settore rappresenta uno dei profili di maggiore interesse nell’ambito della fiscalità immobiliare degli enti non profit. Si tratta di un regime agevolativo di particolare rilevanza economica, ma caratterizzato da una struttura selettiva e da requisiti stringenti, che richiedono un’attenta verifica sia della natura soggettiva dell’ente sia delle modalità di utilizzo dell’immobile. L’esenzione, infatti, non opera in via automatica per il solo fatto che l’ente sia iscritti al RUNTS, ma presuppone il rispetto di precise condizioni fissate dal Codice del Terzo settore (CTS) e dalla normativa IMU di riferimento.

Ambito soggettivo: quali enti beneficiano dell’esenzione

Il fondamento normativo dell’esenzione IMU per gli enti del Terzo settore è contenuto nell’articolo 82, comma 6, del D.Lgs. n. 117/2017. La disposizione riconosce il beneficio agli enti del Terzo settore non commerciali. Restano invece esclusi dall’agevolazione gli enti del Terzo settore qualificati come commerciali e, in modo esplicito, le imprese sociali costituite in forma societaria.

La circolare 1/E del 19.02.2026 ricomprende espressamente le organizzazioni di volontariato (ODV), le associazioni di promozione sociale (APS) e gli enti filantropici. Inoltre, la circolare chiarisce che, dal 1° gennaio 2026, anche le ONLUS possono accedere all’esenzione ma solo se iscritte al RUNTS e in possesso della qualifica di ETS non commerciale.

Il criterio centrale resta quello relativo alla qualifica fiscale dell’ente che deve esercitare le attività in modalità non commerciale, secondo quanto disposto dall’art. 79 del CTS. Se l’art. 79 disciplina lo svolgimento delle singole attività dell’ente, e altresì importante assumere come riferimento anche il concetto della prevalenza: l’ente viene considerato commerciale, nel suo complesso, qualora i proventi derivanti dalle attività commerciali risultino prevalenti rispetto a quelli non commerciali. In questo caso, l’ente perde il beneficio dell’esenzione IMU, poiché assume una qualificazione fiscale incompatibile con il regime agevolato.

Ambito oggettivo: requisiti degli immobili e attività ammesse

Accanto al requisito soggettivo, la normativa richiede il rispetto di stringenti condizioni oggettive. L’immobile deve essere posseduto e utilizzato direttamente dall’ente e destinato esclusivamente allo svolgimento, con modalità non commerciali, di specifiche attività ritenute “meritevoli” dal legislatore.

Le attività che consentono l’esenzione sono tassativamente individuate e sono: attività assistenziali, previdenziali, sanitarie, di ricerca scientifica, didattiche, ricettive, culturali, ricreative, sportive e religiose. Non è sufficiente che l’attività sia priva di scopo di lucro: essa deve essere svolta secondo le modalità non commerciali definite dal D.M. n. 200/2012, ossia gratuitamente o dietro corrispettivi simbolici, inferiori ai costi di diretta imputazione o significativamente al di sotto dei prezzi di mercato.

In linea generale, sono quindi esclusi dall’esenzione gli immobili locati, concessi in comodato o utilizzati per attività diverse.

La concessione dell’immobile in comodato: i chiarimenti della circolare MEF del 16 luglio 2024

Un’ipotesi che merita attenzione è quella degli immobili concessi in comodato d’uso gratuito. Sul punto è intervenuta la circolare del Ministero dell’Economia e delle Finanze del 16 luglio 2024, che ha fornito importanti chiarimenti interpretativi in merito all’esenzione IMU per gli enti non commerciali. In particolare, il MEF ha riconosciuto che l’esenzione può spettare anche quando l’immobile non è utilizzato direttamente dal soggetto possessore, ma è concesso in comodato a un altro ente non commerciale, a condizione che tra comodante e comodatario sussista un collegamento funzionale o strutturale. Tale collegamento ricorre, ad esempio, quando le attività svolte dal comodatario sono strumentali a quelle del concedente, oppure quando esiste una compenetrazione organizzativa tra i due enti. Resta fermo che l’immobile deve essere destinato esclusivamente allo svolgimento, con modalità non commerciali, delle attività meritevoli di tutela individuate dalla normativa IMU. In mancanza di tali requisiti, l’agevolazione non può essere riconosciuta.

Dichiarazione IMU e termini per l’esenzione

Per beneficiare dell’esenzione IMU, l’ente è tenuto alla presentazione della dichiarazione IMU, utilizzando il modello approvato dal Ministero delle Finanze. La dichiarazione deve essere trasmessa entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui ha avuto inizio il possesso o l’utilizzo agevolato dell’immobile.

L’adempimento ha un ruolo essenziale, poiché consente al Comune di verificare la sussistenza dei requisiti soggettivi e oggettivi. L’omessa o tardiva presentazione può compromettere il diritto all’esenzione, con conseguente recupero dell’imposta e applicazione delle sanzioni.

Sonia Morello – Centro Studi CGN

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