Con l’arrivo della stagione dichiarativa, molti contribuenti che percepiscono redditi da locazioni brevi si interrogano sulle corrette modalità di compilazione del modello 730.
La disciplina, anche alla luce delle novità in vigore dal periodo d’imposta 2026, richiede una particolare attenzione, soprattutto per quanto riguarda l’opzione della cedolare secca e la corretta indicazione dei dati.
Ambito di applicazione delle locazioni brevi
La normativa sulle locazioni brevi riguarda i contratti aventi ad oggetto immobili a destinazione abitativa, comprese le relative pertinenze, concessi in locazione da persone fisiche che non esercitano attività d’impresa.
Rientrano in tale ambito gli immobili censiti nelle categorie catastali da A/1 ad A/11, con esclusione della categoria A/10, destinata a uffici e studi professionali.
A partire dall’anno d’imposta 2026, l’accesso a tale regime è subordinato alla destinazione di non più di due unità immobiliari per ciascun periodo d’imposta, mentre per l’anno di imposta 2025 era possibile applicare tale disciplina fino a 4 immobili. Il superamento di tale soglia comporta la presunzione legale dell’esercizio dell’attività in forma imprenditoriale, con conseguente applicazione della relativa normativa di settore.
Il regime della Cedolare Secca: opzioni e aliquote
In sede di dichiarazione dei redditi, il locatore ha facoltà di optare per il regime della cedolare secca, operando una tassazione sostitutiva dell’IRPEF e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo.
Si distinguono due aliquote:
- Aliquota ordinaria del 26%: applicabile alla generalità dei contratti di locazione breve.
- Aliquota agevolata del 21%: applicabile esclusivamente ad una sola unità immobiliare per ciascun periodo d’imposta, a scelta del contribuente.
Si precisa che la base imponibile è costituita dall’intero importo del canone lordo; non è ammessa la deduzione forfettaria del 5% prevista per il regime ordinario di tassazione dei redditi fondiari.
Dove dichiarare i redditi nel 730: quadro B o quadro D?
- Quadro B: per i soggetti titolari di un diritto reale sull’immobile (proprietari, usufruttuari, ecc.);
- Quadro D: per i soggetti che concedono l’immobile in locazione breve senza esserne titolari di diritti reali, ad esempio in caso di sublocazione o comodato oneroso. In tal caso i proventi assumono natura di redditi diversi ai sensi dell’art. 67 del TUIR.
Ritenuta operata dagli intermediari
Qualora il locatore si avvalga di intermediari immobiliari o di gestori di portali telematici che intervengono nell’incasso del canone, questi operano una ritenuta del 21% a titolo d’acconto, in qualità di sostituti di imposta.
Le ritenute subite, risultanti dalla Certificazione Unica, devono essere sempre indicate nel quadro F del modello 730, indipendentemente dal quadro (B o D) in cui è stato dichiarato il reddito.
Tali importi sono scomputabili dall’imposta dovuta o concorrono alla formazione del credito IRPEF.
In caso di comproprietà, il reddito deve essere dichiarato pro‑quota da ciascun comproprietario; tuttavia, la ritenuta può essere scomputata solo dal soggetto intestatario della CU.
Debora Dal Molin – Centro Studi CGN
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