Affidarsi completamente ai dati contenuti nella modello 730 precompilato potrebbe comportare la perdita di parte del beneficio previsto per i bonus edili su interventi condominiali. Nel modello messo a disposizione da parte dell’Agenzia delle Entrate, infatti, il più delle volte i bonus casa collegati alle ristrutturazioni condominiali sono computati al 36 per cento, anche per coloro in possesso dei requisiti per ottenere il 50% (proprietari o titolari di altro diritto reale residenti all’interno dell’immobile).
Bonus edili: aliquota 36% e 50%. La comunicazione degli amministratori
La questione in esame è stato oggetto di una FAQ dell’Agenzia delle Entrate che ha evidenziato che, in assenza del dato sull’abitazione principale comunicato dall’amministratore, nella precompilata, in via automatica, l’Agenzia delle Entrate ha applicato l’aliquota ordinaria.
È l’effetto della novità che debutta in dichiarazione per gli interventi di ristrutturazione sostenuti dal 1°gennaio 2025 al 31 dicembre 2027 che introduce una detrazione con aliquota ordinaria e un’altra maggiorata in ragione della seguente distinzione:
- “maggiorata” pari al 50% per il 2025 e 2026 o del 36% per il 2027 per i condòmini che contestualmente sono titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento sull’unità immobiliare all’inizio dei lavori e destinano l’unità immobiliare ad abitazione principale al termine dei lavori;
- “ordinaria” pari al 36% per il 2025 e 2026 o del 30% per il 2027 negli altri casi.
È il caso di evidenziare che la doppia aliquota, ordinaria e maggiorata, si applica:
- agli interventi di recupero del patrimonio edilizio ex 16-bis del TUIR,
- alla detrazione IRPEF per riduzione del rischio sismico ex 16 del DL 63/2013,
- ed alla detrazione IRPEF per riqualificazione energetica ex 14 del DL 63/2013.
In sede di compilazione della comunicazione scaduta il 16 marzo, gli amministratori condominiali avrebbero dovuto specificare con appositi codici la detrazione spettante (ordinaria o maggiorata). Per il primo anno di applicazione, tale informazione era facoltativa e le comunicazioni pervenute non presentano il più delle volte tale dettaglio. In assenza di informazione, il precompilato propone l’aliquota ordinaria anche se al contribuente spetterebbe l’aliquota maggiorata.
Compilazione in sede di modello 730/2026
Al contribuente è riconosciuta la possibilità per ottenere la detrazione maggiorata, laddove ne ricorrano i requisiti. Al tal fine, per ottenere il bonus casa al 50%, il contribuente o il CAF/Professionista devono avere cura di intervenire direttamente in dichiarazione optando per la fattispecie corretta nella seguente maniera:
Nel campo “7” rubricato “Percentuale”, per il 2025 quando in colonna 2 sono indicati i codici da 5 a 11, 19 e 20, oppure se la colonna 2 non è compilata, sarà necessario indicare:
- ‘3’ se ricorrono le condizioni per l’applicazione della percentuale di detrazione del 50 per cento, spettante ai titolari del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento per gli interventi effettuati sull’unità immobiliare adibita ad abitazione principale
I passaggi da operare per la corretta compilazione del quadro di riferimento sono i seguenti:
- Verificare la presenza della spesa: è necessario controllare che la quota di spesa attribuita dall’amministratore sia inserita nel quadro E, sezione III del modello. Se la comunicazione è stata inviata tardivamente o con errori, il dato potrebbe non essere presente.
- Applicazione aliquota corretta: laddove sussistano i requisiti è possibile applicare la detrazione al 50% e non al 36%. Se l’amministratore non ha ricevuto l’informazione sulla destinazione d’uso, il precompilato potrebbe indicare l’aliquota ridotta. In questo caso va inserito il dato corretto.
- Conservazione della documentazione: conservare la certificazione rilasciata dall’amministratore con l’importo delle spese sostenute e la quota millesimale attribuita.
Casi particolari
La fattispecie in argomento si presta a molteplici casi particolari:
- nel caso in cui l’amministratore condominiale non abbia inviato la comunicazione entro il 16 marzo, al contribuente spetta comunque la detrazione. In tal caso, sussistendone tutti i requisiti, pur non essendo presente il dato nel precompilato, il contribuente o il Caf/professionista potranno inserirlo manualmente in fase di dichiarazione;
- per le spese rimaste effettivamente a carico, all’inquilino (comodatario o conduttore) spetta la detrazione con l’aliquota ridotta al 36% e non al 50%. L’aliquota maggiorata spetta solo ai titolari di diritti reali (proprietà, usufrutto, uso, abitazione) sulla propria abitazione principale.
Nicolò Cipriani – Centro Studi CGN
