La Cassazione torna a occuparsi di IMU e diritto di abitazione enunciando, con l’ordinanza n. 4329 del 19/02/2025, il principio di diritto secondo cui la costituzione del diritto reale di abitazione su un fabbricato o su una porzione di fabbricato, mediante scrittura privata registrata (quindi, avente data certa), ma non autenticata né trascritta, della quale il proprietario abbia dato comunicazione al Comune in epoca antecedente all’annualità oggetto di accertamento, è idonea ad esonerare il medesimo proprietario dall’obbligazione di pagamento dell’imposta, divenendone unico soggetto passivo l’habitator per la durata del diritto attribuitogli, ai sensi dell’art. 9, comma 1, del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23.
La vicenda riguarda un contribuente romano che aveva concesso il diritto di abitazione di un appartamento alla moglie per un decennio costituendo il diritto senza intervento del notaio per la trascrizione in conservatoria immobiliare ma provvedendo a una semplice scrittura privata (non autenticata) e versando l’imposta di registro e i bolli per la registrazione presso Agenzia Entrate.
L’operazione sebbene notificata è stata contestata dal Comune e i vari giudizi hanno portato la vicenda all’attenzione dei giudici della Cassazione. In particolare, il Comune di Roma contestava la mancata trascrizione della scrittura privata che presuppone l’autentica delle firme o l’atto pubblico. La trascrizione presso la conservatoria consente di rendere pubblici gli effetti di un atto verso i terzi, inclusa l’Amministrazione Finanziaria. A proprio supporto, il Comune invocava la precedente ordinanza n. 6159/2021 dove si precisa che l’atto costitutivo del diritto di abitazione, contenuto in una scrittura privata priva di data certa, non è opponibile ex art. 2704 c.c. al Comune, che, pertanto, può validamente disconoscerne l’efficacia. Si sosteneva, peraltro, che è pacifico che il Comune rientri nel concetto di terzi.
I Giudici, invece, richiamano la sentenza della Cassazione. 17490/2021 dove viene precisato che: “per qualsiasi atto negoziale tra vivi, costitutivo di un diritto reale su di un immobile, l’effetto costitutivo si realizza con il perfezionamento dell’atto, e quindi con il semplice consenso delle parti manifestato per iscritto, di cui la trascrizione non rappresenta un elemento di validità, assolvendo una mera funzione di pubblicità necessaria ai fini dell’opponibilità dell’atto a terzi che potrebbero vantare diritti reali sugli stessi immobili”.
La trascrizione ha quindi effetti meramente dichiarativi e non costitutivi, essendo la sua funzione solo quella di risolvere il conflitto tra soggetti che abbiano acquistato lo stesso diritto, con atti diversi, dal medesimo titolare. Per la Corte deve, quindi, concludersi che “in presenza di un atto di costituzione di un diritto reale di abitazione con scrittura privata registrata, munita, dunque, di data certa e di cui non è stata mai contestata la validità, risulta provato che il contribuente abbia perso da quella data il diritto reale di abitazione sull’immobile di cui ha solamente mantenuto la nuda proprietà”.
Ai fini impositivi dell’IMU, quindi, è irrilevante l’omessa trascrizione dell’atto costitutivo di un diritto reale in capo a terzi nel caso in cui il contribuente offra, comunque, una prova scritta, con data certa, della perdita del diritto sul bene che ne determinava la qualità di soggetto passivo. L’ente impositore non risulta infatti tra i soggetti terzi tutelati dagli effetti della trascrizione in quanto non vanta sul bene alcun diritto reale.
È il caso di evidenziare che, in caso di costituzione di un diritto reale di godimento attraverso una scrittura privata registrata ma non trascritta nei registri immobiliari, si rende necessario presentare la dichiarazione IMU perché potrebbe non risultare aggiornato il catasto. Dalle istruzioni alla dichiarazione IMU emerge che la dichiarazione IMU deve essere presentata in tutti i casi in cui il contribuente non abbia richiesto gli aggiornamenti della banca dati catastale. Va da sé che nessuna dichiarazione IMU dovrà essere presentata in caso di aggiornamento catastale dell’immobile che tiene conto del diritto di abitazione anche in forma di scrittura privata registrata, stante la possibilità del Comune di verificare direttamente al catasto la sussistenza di tale situazione.
Nicolò Cipriani – Centro Studi CGN
