Bonus edili, i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate

La Circolare n. 8/E del 19/6/2025 a cura dell’Agenzia delle Entrate interviene sulle novità in tema di detrazioni per interventi di recupero del patrimonio edilizio (bonus edili) e di efficienza energetica degli edifici (ecobonus), e per gli interventi ammessi al Superbonus introdotte dalla legge di bilancio 2025 all’art. 1 commi 54 – 56 della L. 30.12.2024 n. 207.

Si tratta di una serie di chiarimenti particolarmente attesi in quanto a partire dal 1° gennaio 2025 le detrazioni per lavori di ristrutturazione hanno subito una serie di modifiche rispetto all’aliquota, ai limiti di spesa nonché rispetto ai riferimenti temporali secondo il seguente quadro di sintesi.

Il nuovo art. 16 comma 1 del DL 63/2013, in relazione agli interventi volti al recupero del patrimonio edilizio di cui al comma 1 dell’art. 16-bis del TUIR, prevede diverse misure dell’agevolazione in ragione della destinazione dell’immobile sul quale vengono realizzati gli interventi.

In particolare, per i proprietari o per i titolari di diritti reali che adibiscono l’unità ad abitazione principale, la detrazione IRPEF compete con l’aliquota:

• del 50% per le spese sostenute nel 2025, nel limite massimo di spesa di 96.000,00 euro;
• del 36% per le spese sostenute negli anni 2026 e 2027, nel limite massimo di spesa agevolata pari a 96.000,00 euro.

Per tutti gli interventi eseguiti su unità immobiliari diverse dall’abitazione principale, invece, il regime transitorio prevede, anche in questo caso nel limite di spesa non superiore a 96.000,00 euro per unità immobiliare:

• l’aliquota del 36% per le spese sostenute nel 2025;
• l’aliquota del 30% per le spese sostenute nel 2026 e 2027

Successivamente al regime transitorio la detrazione spetterà in misura del 30% su un limite di spesa di euro 48.000 a prescindere dalla destinazione dell’immobile.

L’agevolazione va suddivisa fra tutti i contribuenti titolari della detrazione e deve essere ripartita in 10 anni.

Tra i chiarimenti più interessanti, si evidenzia quanto segue:

• l’aliquota maggiorata del 50% spetta quando gli interventi sono realizzati sull’abitazione principale e la destinazione a tale finalità deve verificarsi al termine dei lavori;
• per il concetto di abitazione principale è necessario riferirsi alla definizione del comma 3-bis dell’articolo 10 del TUIR, secondo cui “per abitazione principale si intende quella nella quale la persona fisica, che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale, o i suoi familiari dimorano abitualmente. Non si tiene conto della variazione della dimora abituale se dipendente da ricovero permanente in istituti di ricovero o sanitari, a condizione che l’unità immobiliare non risulti locata”.
• l’aliquota maggiorata spetta soltanto al titolare del diritto di proprietà (compresa la nuda proprietà e la proprietà superficiaria) o di un diritto reale di godimento sull’unità immobiliare (usufrutto, uso, abitazione), che destina l’unità ad abitazione principale. Il requisito della titolarità dell’immobile deve essere verificato all’inizio dei lavori;
• se successivamente l’immobile non è più adibito ad abitazione principale, l’eventuale cambio di destinazione dell’immobile successivamente alla fruizione della detrazione non comporta la riduzione dell’agevolazione. In pratica, il contribuente mantiene il beneficio per tutta la durata della detrazione;
• l’aliquota maggiorata, invece, non può essere estesa ai familiari conviventi, né ai detentori degli immobili (es. locatario o comodatario), i quali possono beneficiare delle agevolazioni con le aliquote “ridotte” del 36% (per le spese 2025) o del 30% (per le spese2026 e 2027);
• l’aliquota maggiorata vale per le pertinenze, anche in caso di interventi autonomi che non coinvolgono l’abitazione principale;
• per quanto riguarda l’applicazione delle aliquote maggiorate del 50% (2025) e 36% (2026-2027) riguardanti agli interventi sulle parti comuni, sebbene la norma si riferisca testualmente agli “interventi sull’unità immobiliare adibita ad abitazione principale”, l’Agenzia delle Entrate ha voluto estendere l’ambito interpretativo. Infatti, per gli interventi sulle parti comuni degli edifici (siano essi condomini, condomini minimi o edifici interamente posseduti da un unico proprietario composti da più unità) l’aliquota “maggiorata” potrà applicarsi alla quota di spese imputata al singolo condomino”.

Volgendo lo sguardo alla realtà di tutti i giorni, il contribuente che acquista l’immobile per poi ristrutturarlo accede all’aliquota maggiorata ponendo l’attenzione ai seguenti aspetti:

• titolarità di un diritto reale al momento dell’inizio dei lavori;
• destinazione dell’immobile ad abitazione principale al termine dei lavori.

Tali requisiti non dovranno permanere per tutta la durata della fruizione del beneficio. Infatti, qualora siano rispettati i requisiti per accedere alla maggiorazione dell’aliquota di detrazione per gli interventi sull’unità immobiliare adibita ad abitazione principale, è possibile per il contribuente continuare a beneficiarne negli anni successivi dell’aliquota maggiorata in caso di successivo cambio di destinazione.

Nicolò Cipriani – Centro Studi CGN

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