Le locazioni turistiche stanno registrando un’espansione senza precedenti, alimentata da piattaforme digitali, cambiamenti culturali nel modo di viaggiare e dal crescente interesse degli investitori relativamente al c.d. investimento immobiliare a reddito. In questo scenario, per molti proprietari – anche piccoli risparmiatori – la casa vacanze o l’affitto breve costituisce una leva di redditività più vantaggiosa rispetto alla locazione residenziale tradizionale.
Tuttavia, il successo di questo modello – potremmo dire – di business ha portato con sé nuove complessità: tra le più delicate, la convivenza dei condomìni. Le frizioni tra proprietà individuale e regole collettive hanno messo in luce un’intersezione in cui diritto, regolamenti condominiali e gestione concreta degli immobili rappresentano temi centrali, che talvolta entrano in contrasto tra loro. Per i Professionisti, diviene, dunque, cruciale saper orientare il cliente con competenza, equilibrio e visione strategica.
La natura giuridica della locazione turistica
Le locazioni turistiche – per ciò intendendo affitti di breve durata strutturati con finalità ricettive non imprenditoriali – non richiedono di effettuare particolari adempimenti autorizzativi né l’iscrizione al Registro delle Imprese, purché rientrino nelle limitazioni stabilite dalla normativa e concernenti, ad esempio, la durata massima dei soggiorni e l’assenza di servizi accessori tipici delle strutture alberghiere. La legislazione nazionale, ad oggi, tendenzialmente non prescrive espressamente limiti relativamente alla possibilità di destinare un’unità abitativa a locazioni brevi, e consente un’ampia libertà contrattuale.
Tuttavia, tipicamente si rende necessario circoscrivere tale autonomia confrontando la stessa con i regolamenti condominiali, soprattutto in tema di:
- disturbo alla quiete condominiale;
- utilizzo delle parti comuni;
- frequenza eccessiva di persone estranee al condominio.
In assenza di una disciplina omnicomprensiva, la relazione biunivoca tra diritto individuale e interesse collettivo deve essere gestita scrupolosamente.
Il regolamento condominiale può vietare le locazioni turistiche?
La Giurisprudenza ha affrontato a più riprese la tematica della locazione turistica, anche attraverso sentenze talvolta contrastanti.
Il focus centrale è improntato alla distinzione tra regolamenti condominiali contrattuali e assembleari. Infatti, solamente i primi – approvati all’unanimità o accettati espressamente con il rogito – possono imporre limitazioni all’utilizzo della proprietà privata – ricomprendendo, dunque, anche le limitazioni alle locazioni turistiche.
Un regolamento assembleare, approvato a maggioranza, non può invece vietare attività lecite come la locazione, anche se di breve durata.
Risulterà quindi essenziale l’analisi della natura del regolamento in vigore, la verifica della presenza di clausole restrittive e l’accertamento della validità del medesimo. In presenza di determinate condizioni, un eventuale divieto può essere impugnato dal proprietario, il quale conserva il diritto di utilizzare il proprio immobile secondo quanto previsto dalla legge – purché, ovviamente, ciò avvenga nel rispetto delle norme sul decoro, la sicurezza e la quiete.
Profili pratici e strategici per gli studi professionali
Per il commercialista o per il consulente che assiste un cliente intenzionato a mettere a reddito un immobile tramite locazione turistica, diviene fondamentale approfondire il regolamento condominiale sin dalle prime fasi della strutturazione dell’attività.
Spesso il cliente dello Studio ignora l’esistenza di clausole limitative o sottovaluta l’impatto delle dinamiche condominiali sul rendimento atteso. In tal senso, un’analisi preventiva consentirebbe di evitare contenziosi, diffide, assemblee conflittuali e, probabilmente, persino sanzioni.
Inoltre, qualora non siano stati configurati divieti espliciti, il consulente può suggerire al cliente comportamenti virtuosi – informare l’amministratore, gestire gli ingressi con sistemi digitali di sicurezza, adottare regolamenti interni per gli ospiti – al fine di prevenire attriti e tutelare i condomìni.
In presenza di regolamenti contrattuali restrittivi, invece, è certamente utile effettuare delle valutazioni aventi ad oggetto delle alternative alla locazione turistica: la destinazione a medio termine, l’utilizzo residenziale tradizionale o addirittura la vendita dell’unità. Anche in questo senso, il ruolo del professionista di Studio si rivela strategico nel mettere a sistema le variabili economiche, normative e relazionali.
L’importanza del team di lavoro
Come accade per la gestione del patrimonio immobiliare in senso ampio, anche nel caso delle locazioni turistiche la sinergia tra consulente fiscale, legale e Property Manager può effettivamente fare la differenza.
Il Property Manager, ad esempio, può contribuire all’efficientamento della gestione quotidiana degli ospiti, al rispetto delle regole condominiali e alla riduzione delle segnalazioni da parte degli altri condomìni. Contemporaneamente, il consulente di Studio si trova nella posizione di inquadrare correttamente l’attività sotto il profilo fiscale e contrattuale, valutando rischi, opportunità e alternative.
Risulterà evidente come tale coordinamento del team di lavoro assuma una rilevanza centrale.
Lo Studio professionale che sa integrare competenze e soluzioni offre al cliente un servizio di eccellenza, capace di coniugare redditività e sostenibilità, valorizzando il contesto sociale e normativo in cui l’immobile è inserito.
In altri termini, le locazioni turistiche rappresentano una straordinaria opportunità di reddito, ma non sono esenti da rischi e criticità, soprattutto laddove si attuino all’interno di contesti condominiali complessi. Il regolamento condominiale, talvolta trascurato, può costituire un ostacolo significativo o, per converso, può rappresentare uno strumento di equilibrio quando gestito con cognizione.
Per i professionisti della consulenza, affiancare il cliente nella lettura, interpretazione e gestione di questo tipo di situazione corrisponde solamente a valore aggiunto, competenza e lungimiranza. Coincide dunque con un posizionamento sul mercato orientato all’interdisciplinarietà, che abbina un know-how tecnico ad una visione integrata, che anticipa le criticità e fornisce strumenti condivisi e sostenibili.
Anita Raggiotto – Centro Studi CGN
