Il rinnovo tacito di un contratto di locazione abitativa obbliga l’aggiornamento dell’attestato APE. A prendere posizione sull’argomento è il Ministero dell’Ambiente e della Sicurezza Energetica (MASE) in occasione di una recente risposta all’interpello n. 30213/2025 dove ha chiarito l’ambito applicativo dell’articolo 6 del d.lgs. 192/2005 in materia di certificazione energetica degli edifici.
A stimolare l’intervento del Ministero è stata la Regione Liguria che ha posto la questione rispetto all’interpretazione della norma in caso di rinnovo tacito del contratto, vale a dire quando il contratto continua a esplicare i suoi effetti senza che nessuna delle due parti proceda con la cessazione. Secondo il Ministero, il rinnovo della durata contrattuale è a tutti gli effetti da considerarsi una nuova locazione e, di conseguenza, deve essere soggetta agli obblighi previsti dalla legge in materia di prestazione energetica.
L’attestato di Prestazione Energetica (APE) è un documento fondamentale per qualsiasi immobile, equiparabile a una sorta di “carta d’identità energetica”, con una validità massima di 10 anni e deve essere aggiornato in concomitanza di ristrutturazioni importanti che dovessero cambiare le prestazioni energetiche dell’edificio.
I contratti di locazione devono contenere la cd clausola di conoscibilità, ossia una clausola con la quale il conduttore dichiara di avere ricevuto “le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica”. Diversamente dai contratti di compravendita immobiliare, in caso di locazione di singole unità non sussiste l’obbligo di allegare materialmente l’attestato APE.
La questione interpretativa verte rispetto al riferimento del “nuovo locatario” e ai “nuovi contratti di locazione” se siano da intendersi nel senso che l’obbligo di ottenere l’APE sussista esclusivamente al momento della sottoscrizione di un nuovo contratto di locazione ovvero anche al momento del rinnovo tacito del contratto, ove l’attestato stesso non sia più valido per decorrenza dei termini di scadenza.
La norma di riferimento è contenuta art. 6, comma 1, d.lgs. 192/2005 dove si prevede che l’APE venga rilasciato per gli edifici costruiti, venduti o locati successivamente alla propria entrata in vigore con l’evidente obiettivo di circoscrivere l’adempimento alle nuove costruzioni e ai contratti traslativi o di godimento stipulati dopo la novella legislativa. Anche la stessa clausola di conoscibilità relativa all’APE, sebbene faccia riferimento ai “nuovi contratti di locazione”, deve intendersi ai contratti sottoscritti successivamente alla data dell’entrata in vigore della previsione. In tale ottica, l’obbligo dell’attestato APE è legato alla decorrenza della normativa in questione dove non si opera una distinzione tra contratti di locazione “nuovi” e “rinnovati”.
Tuttavia, anche se si volesse formulare un’analisi alla luce della normativa in materia di contratti di locazione, si deve evidenziare che la rinnovazione tacita di un contratto di locazione costituisce anch’essa una nuova locazione, come previsto dall’articolo 1597 del Codice civile, in cui si dispone espressamente che, in caso di rinnovo tacito, la “nuova locazione” è regolata dalle stesse disposizioni della precedente. Si tratta infatti di una nuova e distinta locazione, fondata sul fatto della permanenza del conduttore nel godimento della cosa locata nonostante la scadenza dei termini previsti dalla legge 9 dicembre 1998, n. 431 e che si presume sempre conclusa sotto le stesse condizioni del precedente contratto.
Tanto è vero che anche la disciplina dell’imposta di registro, richiamata dall’articolo 6 del d.lgs. 92/2005 nel riferimento ai contratti soggetti a registrazione, prevede la necessaria comunicazione del rinnovo anche tacito del contratto all’Agenzia delle Entrate
Il mancato aggiornamento dell’’APE in caso di rinnovo automatico con un attestato scaduto renderebbe la clausola di conoscibilità nel contratto non più valida e una situazione energetica dell’immobile non aggiornata, aggirando di fatto lo scopo della legge sull’APE, che è quello di informare periodicamente sulla qualità energetica degli edifici.
Questa interpretazione è stata ulteriormente rafforzata da una recente direttiva europea, chiamata “Direttiva Case green”, che ha esplicitamente stabilito che l’APE deve essere consegnato all’inquilino anche quando il contratto di affitto viene rinnovato, sia esplicitamente che automaticamente.
Di un certo peso, infine, anche l’aspetto sanzionatorio (ex art. 15, D. Lgs. 192/2005) in caso di violazione dell’obbligo di dotare di un attestato di prestazione energetica gli edifici o le unità immobiliari nel caso di nuovo contratto di locazione: il proprietario è punito con la sanzione amministrativa non inferiore a 300 euro e non superiore a 1800 euro.
Nicolò Cipriani – Centro Studi CGN
