Con la Risposta n. 197/2025, l’Agenzia delle Entrate chiarisce che il nuovo termine di due anni per l’alienazione dell’immobile pre-posseduto, introdotto dalla Legge di Bilancio 2025, si applica anche ai fini del credito d’imposta per il riacquisto della prima casa. Una conferma importante per i contribuenti che hanno acquistato una nuova abitazione senza aver ancora venduto quella precedente.
Il caso oggetto dell’interpello
L’istante aveva acquistato una nuova abitazione nel novembre 2024, usufruendo:
- delle agevolazioni “prima casa” ex Nota II-bis, art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/1986;
- del credito d’imposta per il riacquisto della prima casa, previsto dall’art. 7 della legge 448/1998.
Al momento dell’acquisto, era ancora proprietario di un altro immobile acquistato con agevolazioni “prima casa”, situato nello stesso Comune. In base alla normativa allora vigente, si era impegnato a vendere l’immobile pre-posseduto entro un anno.
Tuttavia, con l’art. 1, comma 116, della legge n. 207/2024 (Legge di Bilancio 2025), il termine per l’alienazione è stato esteso a due anni. L’istante ha quindi chiesto se tale proroga si applicasse anche:
- ai casi in cui, al 31 dicembre 2024, il termine annuale fosse ancora pendente;
- ai fini del credito d’imposta per il riacquisto della prima casa.
La posizione dell’Agenzia delle Entrate
L’Agenzia ha fornito una risposta positiva ad entrambe le questioni:
- Estensione del termine a due anni: la modifica normativa si applica anche ai casi in cui, alla data del 31 dicembre 2024, non sia ancora decorso il termine annuale previsto dalla precedente disciplina. Pertanto, il contribuente potrà beneficiare del nuovo termine biennale per vendere l’immobile pre-posseduto.
- Credito d’imposta: la proroga del termine si estende anche all’ambito applicativo dell’art. 7 della legge 448/1998. Di conseguenza, il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa non decade se l’alienazione dell’immobile pre-posseduto avviene entro due anni dal nuovo acquisto.
Implicazioni operative
Il chiarimento dell’Agenzia è particolarmente rilevante per i contribuenti che, avendo acquistato una nuova abitazione nel 2024, si trovavano in difficoltà nel rispettare il termine annuale per la vendita del precedente immobile. Ora, grazie all’estensione a due anni, non solo si salvaguardano le agevolazioni “prima casa”, ma anche il diritto al credito d’imposta.
Inoltre, viene superata l’interpretazione più restrittiva che, in assenza di un’esplicita previsione normativa, avrebbe potuto limitare l’applicazione del nuovo termine al solo ambito dell’imposta di registro.
La Risposta n. 197/2025 conferma l’orientamento favorevole dell’Agenzia delle Entrate verso un’applicazione estensiva e coerente delle agevolazioni fiscali in materia di “prima casa”. Un segnale importante per il mercato immobiliare e per i contribuenti che, in un contesto economico ancora incerto, necessitano di maggiore flessibilità nei tempi di dismissione del vecchio immobile.
Alessandra Bortolin – Centro Studi CGN
