Il documento a cura del CNDCEC e FNC, analizza la nuova fattispecie impositiva costituita dalle plusvalenze su cessioni di immobili oggetto di interventi agevolati con il Superbonus conclusi da non più di 10 anni (introdotta a partire dal 1° gennaio 2024 fra i redditi diversi). L’esame si struttura in una prima parte dove viene illustrato la nuova fattispecie impositiva e una seconda parte dove si prendono in considerazione gli aspetti più discussi.
La legge di bilancio per il 2024 (ex art. 1, commi 64-66, L. n. 213/2023) ha previsto, a partire dal 1° gennaio 2024, una nuova fattispecie impositiva ai fini delle imposte sui redditi (lettera b-bis) nell’art. 67, comma 1, del TUIR), costituita dalle “plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati” fruendo del c.d. “Superbonus” di cui all’art. 119 del d.l. n. 34/2020, “che si siano conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione”.
Dalla lettura della norma nonché dai numerosi e prolissi documenti di prassi sull’argomento (circ. 13 giugno 2024, n. 13/E, Interpello 16 luglio 2024, n. 156, interpello 17 luglio 2024, n. 157, interpello 23 ottobre 2024, n. 208), si evince che il nuovo presupposto impositivo sulle cessioni a titolo oneroso di beni immobili, che sono stati oggetto di interventi agevolati con il “superbonus” di cui all’art. 119 del d.l. n. 34/2020, scatta:
- a prescindere dalla circostanza che la detrazione “Superbonus” sia stata applicata nella percentuale “originaria” del 110%, oppure nelle percentuali “ridotte” del 90%, 70% oppure 65%;
- a prescindere dalla circostanza che la detrazione “Superbonus” sia stata fruita per quote annuali in dichiarazione dei redditi a scomputo dell’imposta lorda, oppure mediante opzione per la cessione del credito o lo sconto sul corrispettivo, ex art. 121 del d.l. n. 34/2020;
- a prescindere dal fatto che il beneficiario della detrazione “Superbonus” sia stato il contribuente proprietario che cede l’immobile, oppure un altro degli aventi diritto al beneficio (per esempio, il conduttore, il comodatario o il familiare convivente);
- a prescindere dalla durata del possesso dell’unità venduta (e quindi anche nel caso di possesso ultraquinquennale), perché l’unico parametro temporale rilevante è quello decennale che decorre dalla data di ultimazione dei lavori agevolati con il “Superbonus”.
La norma in commento esclude a priori dal “nuovo” presupposto imponibile le cessioni di immobili:
- “acquisiti per successione”;
- “e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a 10 anni, per la maggior parte di tale periodo”.
Il documento in commento rappresenta l’occasione per offrire un contributo sugli aspetti più controversi della norma, con particolare riguardo alle seguenti fattispecie:
- immobile acquisito per successione e successivamente oggetti di interventi superbonus;
- immobile acquistato fruendo del Sismabonus acquisti in versione Superbonus;
- interventi Superbonus effettuati dal donante;
- immobile oggetto di interventi Superbonus senza trasformazione urbanistica e edilizia;
- cessione dell’immobile antecedentemente alla fine dei lavori;
- cessione tramite il contratto di rent to buy.
La plusvalenza che emerge ex art. 67 del TUIR costituisce un reddito diverso e concorre a formare il reddito complessivo IRPEF. In alternativa, resta ferma la possibilità per il cedente di optare nell’atto per l’assoggettamento della plusvalenza al regime di imposizione sostitutiva del 26% (ex art. 1, comma 496, della l. 23 dicembre 2005, n. 266), con versamento dell’imposta sostitutiva a cura del notaio rogante.
Salvo ulteriori casi particolari, le modalità di determinazione della “nuova” plusvalenza imponibile sono disciplinate contrapponendo al corrispettivo di cessione il costo di acquisto o il costo di costruzione dell’immobile sono rivalutati su base ISTAT, qualora l’acquisto o la costruzione risalga a oltre 5 anni prima della cessione.
Nicolò Cipriani – Centro Studi CGN
