La campagna fiscale 2025 introduce alcune rilevanti novità nella gestione dei redditi – fondiari e diversi – derivanti da locazioni. In tale contesto, la disciplina di riferimento interviene a regolare con maggior rigore le ipotesi di locazione breve, l’applicazione della cedolare secca e la qualificazione reddituale delle entrate da affitto, con conseguenti riflessi sul lavoro dei Professionisti abilitati all’assistenza fiscale.
Struttura tecnica del Quadro B: opzioni e adempimenti
Nel modello 730/2025, relativo ai redditi 2024, il quadro B – redditi dei fabbricati – è stato oggetto di un approfondimento normativo. Di seguito, le tre direttrici chiave:
- maggiore tracciabilità delle locazioni brevi e degli intermediari;
- nuovi obblighi dichiarativi, tra cui il CIN (Codice Identificativo Nazionale) – con decorrenza effettiva dal 1° gennaio 2025;
- implementazione di campi dedicati ad un’indicazione più specifica della cedolare secca.
Tali innovazioni mirano sostanzialmente a potenziare la qualificazione della natura del reddito prodotto (fondiario o diverso), della modalità di intermediazione e del regime fiscale prescelti.
Si ritiene che particolare attenzione debba essere focalizzata nell’esatta indicazione dei giorni di locazione, della durata contrattuale e nella corretta imputazione qualora si rilevi comproprietà o titolarità frazionata.
Codice Identificativo Nazionale (CIN) obbligatorio
A partire dal 2025, il modello 730 introduce nel Quadro B il rigo B12, dove si richiede l’inserimento del c.d. CIN (Codice Identificativo Nazionale) per gli immobili concessi in locazione breve o turistica.
Introdotto dal D.L. 145/2023 (art. 13-ter), il CIN si configura come il codice univoco generato per mezzo della piattaforma del Ministero del Turismo, finalizzato a mappare gli immobili destinati alle attività così dette di accoglienza.
Si tratta di un vero e proprio obbligo formale, peraltro, funzionale alla lotta all’evasione e all’utilizzo improprio delle locazioni brevi. Il campo del 730 di competenza deve essere compilato qualora il codice sia disponibile – oppure sostituito temporaneamente con il codice regionale.
La mancata indicazione può condurre a sanzioni amministrative e accertamenti automatizzati, soprattutto nel caso in cui l’immobile risulti disponibile su portali di intermediazione.
Si evidenzia altresì come ogni comproprietario sia tenuto a riportare il CIN per la propria quota di reddito. Il Professionista ha l’obbligo di verificare l’esistenza del codice, e guidare il contribuente nell’inserimento corretto.
Cedolare secca: compatibilità e verifica
Il regime sostitutivo della cedolare secca rimane una scelta fiscalmente vantaggiosa per molti contribuenti. Dal 2024, per effetto della Legge di Bilancio, la cedolare secca sulle locazioni brevi non è più fissata al 21% per tutti, poiché vige una doppia aliquota:
- 21% per il primo immobile dato in locazione breve
- 26% per i successivi immobili interessati
Il modello 730/2025 è strutturato per applicare l’aliquota maggiormente favorevole automaticamente al reddito più elevato. Tuttavia, permane in capo al contribuente la facoltà di modificarne l’imputazione.
Tuttavia, la buona prassi operativa richiede di verificare che sussista la coerenza tra:
- la natura dell’immobile (deve essere ad uso abitativo ex art. 3, D.M. 16 gennaio 2017);
- la soggettività fiscale del locatore (persona fisica non esercente attività d’impresa);
- il contratto di locazione e l’eventuale esercizio dell’opzione in sede di registrazione.
Si consideri altresì che, in caso di immobile locato con relativa pertinenza, le specifiche tecniche 730 prevedono che tale pertinenza debba essere considerata come un secondo immobile, con applicazione dell’aliquota del 26%.
Pertanto, si rende opportuno e necessario che il Professionista verifichi puntualmente i presupposti per l’accesso alla cedolare.
Locazioni brevi: oltre la soglia, scatta la presunzione d’impresa
La circolare n. 10/E del 10 maggio 2024 – inserendosi nel solco tracciato dalle pronunce giurisprudenziali (Cassazione 19166/2023) – conferma la presunzione legale d’impresa per i soggetti che, durante il periodo d’imposta di riferimento, concretizzino locazione breve per più di quattro unità immobiliari.
Al verificarsi di tali casistiche, il reddito prodotto non è più qualificabile come “reddito diverso”, ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. i), TUIR. Deve perciò essere dichiarato nel modello Redditi PF, con apertura di posizione IVA e adempimenti tipici dell’attività imprenditoriale.
Nel modello 730, pertanto, è possibile indicare solo i redditi da locazione breve entro la soglia e privi di connotazioni organizzative stabili. Il superamento del limite comporta l’inidoneità del modello 730, e, ovviamente, la contestuale esclusione dalla fruizione della precompilata.
Obblighi documentali e ruolo dell’intermediario fiscale
In presenza di redditi da locazione, il Professionista abilitato è tenuto a una serie di verifiche sostanziali, non meramente formali, anche in presenza di dati precaricati nel 730 precompilato. Tra gli adempimenti più rilevanti:
- riscontro del contratto registrato, della durata, del canone e dell’opzione fiscale esercitata;
- verifica catastale dell’immobile (titolarità, quota, rendita, destinazione d’uso);
- analisi della coerenza tra i giorni dichiarati e le eventuali comunicazioni telematiche (i dati trasmessi dai portali di intermediazione, ad esempio).
Raccomandazioni operative
Alla luce delle evoluzioni normative e degli orientamenti dell’Amministrazione, il trattamento fiscale delle locazioni richiede oggi un approccio rigoroso e consapevole. Si raccomanda pertanto quanto schematizzato di seguito.
Il Professionista assume un ruolo chiave nell’intercettare eventuali criticità e nel garantire una compilazione conforme alla normativa vigente. In un contesto di crescente digitalizzazione e tracciabilità dei dati, la dichiarazione assistita non è più mero adempimento, ma presidio di legalità fiscale.
Anita Raggiotto – Centro Studi CGN
