Il MEF conferma il suo no all’applicazione della cedolare secca per gli immobili locati a imprese per uso foresteria confermando la posizione dell’Agenzia delle Entrate sulla questione che sta producendo un copioso dibattito giurisprudenziale.
È quanto emerge nella nuova interrogazione parlamentare n. 3-02159 dove viene ribadita la posizione già presa in occasione della precedente interrogazione.
La questione nasce in seguito all’entrata in vigore della cd cedolare secca (in particolare l’art. 3, comma 6, del D.Lgs. n. 23/2011) applicata alle locazioni abitative e riguarda nello specifico l’applicabilità di tale istituto alle “unità immobiliari ad uso abitativo effettuate nell’esercizio di una attività d’impresa, arte o professione”. Mentre:
- dal lato locatore, la questione non si è mai posta per un espresso divieto stabilito dalla legge;
- dal lato conduttore, invece, pur non essendoci un espresso divieto, l’Agenzia delle Entrate propende in via interpretativa per l’inapplicabilità di tale istituto.
In pratica, l’Agenzia delle Entrate esclude l’opzione per la cedolare secca quando il conduttore agisce nell’esercizio dell’impresa o di arti e professioni, compresi i casi di locazione di immobili abitativi a uso foresteria in favore di dipendenti, collaboratori e ospiti. Sempre da un punto di vista pratico, si pone la questione di adeguare il modulo RLI (Registrazione Locazioni Immobili) dove non si contempla tale possibilità.
Sul punto in questione si è generato un dibattito giurisprudenziale che ha portato la questione fino alla Corte di Cassazione con le sentenze n. 12395 del 2024 e le due del 7 maggio 2025 nn. 12076 e 12079. In tali sentenze, la Cassazione ha stabilito che l’esclusione prevista dall’art. 3, comma 6 riguarda unicamente il locatore. La qualità del conduttore, e l’eventuale collegamento del contratto all’attività imprenditoriale o professionale di quest’ultimo, non incidono sulla possibilità per il proprietario di optare per la cedolare secca. In questa logica, la Suprema Corte ha affermato la piena legittimità dell’opzione anche quando l’immobile sia stato concesso in locazione a un’impresa per l’alloggio a uso foresteria.
Ciononostante, nella risposta il Ministro Giorgetti ha affermato che l’Agenzia delle Entrate non intende adeguarsi alla Cassazione, ritenendo il suo orientamento “non del tutto condivisibile”. Secondo la posizione del MEF:
- da un lato, non viene tenuto sufficientemente conto del comma 6-bis dell’art. 3 del D. Lgs. 23/2011 che ammette la cedolare solo a certe condizioni (unità immobiliari abitative locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei Comuni con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione). Secondo l’Agenzia, l’eccezione non avrebbe altra funzione che confermare la regola per cui il locatario dovrebbe essere un soggetto che non agisce nell’esercizio dell’attività d’impresa.
- dall’altro, non chiarisce “come il locatario impresa debba far emergere la finalità abitativa della locazione”.
Lo stesso Ministro richiamando gli immancabili riflessi sulla finanza pubblica esclude che l’Agenzia possa cambiare posizione sull’argomento e auspica, invece, un mutamento dell’orientamento di Cassazione, anche rimettendo la questione alle Sezioni Unite.
Nicolò Cipriani – Centro Studi CGN
Due lezioni on demand pensate da Unoformat per offrirti una mini guida completa sul mondo delle locazioni immobiliari
ABC delle Locazioni (Percorso completo ON DEMAND)
Relatore: Dott. Ernesto Gatto
Prezzo dell’intero percorso: 80,00 € + IVA
Accreditamento: 4 CFP per DCEC – valido fino al 31.12.2025
