L’Agenzia delle Entrate ha provveduto all’aggiornamento del modello RLI, in seguito alla risoluzione n. 56/E/2025 che ha sancito il nuovo indirizzo operativo inerente alla determinazione delle sanzioni previste in caso di tardiva registrazione del contratto di locazione (ex art. 69 del DPR 131/1986).
La diatriba tra Agenzia delle Entrate e Corte di Cassazione si è conclusa nel senso che la sanzione per la tardiva registrazione di un contratto di locazione o sublocazione di un immobile urbano di durata pluriennale, soggetto a imposta di registro, in caso di opzione per l’imposizione anno per anno, deve essere commisurata all’imposta dovuta per la prima annualità. L’Agenzia si ostinava, invece, a considerare la sanzione dovuta prendendo quale riferimento l’imposta di registro per i corrispettivi legati all’intera durata del contratto (come indicato nella circolare n. 26/E/2011).
La questione era sorta in quanto è consentito determinare l’imposta di registro anno per anno (pari al 2% dei canoni annuali) oppure prendendo in considerazione i canoni locativi per l’intera durata del contratto con una riduzione in ragione della metà del tasso di interesse legale per il numero delle annualità. Per determinare la sanzione per la tardiva registrazione, l’Agenzia considerava (arbitrariamente) l’imposta dovuta sui canoni per l’intera durata del contratto. La Giurisprudenza di merito fino alle ripetute sentenze della Cassazione è stata di diverso avviso, considerando la modalità di assolvimento dell’imposta di registro per l’intera durata del contratto una mera opzione non derivandone alcuna implicazione per la determinazione della sanzione per la tardività. Anzi, prendendo come base di calcolo i corrispettivi per l’intera durata si comprometteva quel necessario principio di proporzionalità che sottende al legame tra il fatto illecito (tardiva registrazione) e la sanzione
Il quadro sanzionatorio per la fattispecie in questione prevede in seguito all’evoluzione normativa caratterizzata dal D. Lgs. 87/2024 successivamente modificato dal D. Lgs. n. 81/2025:
- la sanzione pari al 120% dell’imposta dovuta (con un minimo di 250 euro);
- la sanzione ridotta al 45% dell’imposta dovuta (con un minimo di 150 euro) per il caso di tardività non superiore a 30 giorni;
Nel regime previgente tale sanzione era compresa tra il 120 e il 240% (o dal 60 al 120% o per tardività contenuta entro trenta giorni).
Provando a considerare un contratto di locazione (non applicando la cedolare secca) con un canone annuo pari a euro 12.000 (euro 48.000 se consideriamo l’intera durata), assoggettato all’imposta di registro del 2% si avranno le seguenti situazioni.
- la registrazione tardiva entro 30 giorni dalla stipulazione del contratto comporterà una sanzione pari al 45% dell’imposta di registro dovuta sulla prima annualità contrattuale vale a dire il 2% di 12.000 che risulta essere 240 euro. Posto che il 45% di 240 euro è pari a 108 euro (inferiore al minimo), sarà dovuta la sanzione fissa di 150 euro;
- la registrazione tardiva oltre 30 giorni farebbe scattare una sanzione del 120% dell’imposta dovuta sul canone annuale (240 euro). In tal caso la sanzione ammonterebbe a 288 euro (superiore al minimo di 250 euro).
Prendendo in considerazione lo stesso contratto con applicazione della cedolare secca, in base alle nuove norme in vigore, si avrà:
- la registrazione tardiva entro 30 giorni dalla stipulazione del contratto comporterà una sanzione fissa pari a euro 150,00;
- la registrazione tardiva oltre i 30 giorni dalla stipulazione del contratto comporterà una sanzione fissa pari a euro 250,00.
Infine, per quanto riguarda le annualità successive alla prima trova applicazione la sanzione per tardivo versamento che comporta una sanzione pari al 25% dell’importo non versato.
Resta possibile per il contribuente accedere al ravvedimento operoso, in presenza dei presupposti riducendo le sanzioni in ragione del tempo trascorso rispetto alla tempestività dell’adempimento.
Nicolò Cipriani – Centro Studi CGN
