Come gestire la detrazione del 36% in caso di trasferimento d’immobile.

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La variazione della titolarità dell’immobile sul quale vengono effettuati gli interventi di ristrutturazione e manutenzione prima che sia trascorso l’intero periodo per fruire della detrazione comporta, nei casi più frequenti, il trasferimento della detrazione.
I casi che possono interessare la soggettività del diritto alla detrazione sono: la compravendita dell’immobile, il decesso del soggetto passivo, la donazione dell’immobile, la locazione e il comodato.

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Legge di stabilità 2011 – Regime fiscale dei contratti di Leasing immobiliare (Art. 1 – commi 15 e 16)

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1. Imposta di registro
Il contratto di leasing può essere registrato solamente in caso d’uso, pertanto scompare per gli immobili strumentali l’obbligo di versamento dell’imposta di registro sui canoni periodici pari all’1%.
Rimane dubbia l’applicazione dell’imposta sia per i contratti già in essere al 31.12.2010, sia per i casi in cui le parti intendano comunque registrare il contratto.
In caso di acquisto dell’immobile, si continua ad applicare l’imposta di registro in misura fissa (Euro 168,00) per gli immobili strumentali. Per quelli abitativi, invece, l’imposta è applicata in misura fissa (Euro 168,00) se la cessione è soggetta ad IVA; negli altri casi si applica in misura del 7%.
In caso di riscatto dell’immobile o di cessione dello stesso in caso di risoluzione del contratto per inadempienza del conduttore, si applica l’imposta in misura fissa (Euro 168,00) per i fabbricati strumentali; per quelli abitativi l’imposta è pari al 7%.
2. Imposte ipotecarie e catastali
Per i contratti di leasing immobiliare relativi a fabbricati strumentali si applicano le imposte ipotecarie e catastali nella misura fissa del 4%; se oggetto del contratto è un immobile abitativo le imposte si applicano nella misura del 3%.
In caso di riscatto dell’immobile, sia esso strumentale o abitativo, le imposte ipotecarie e catastali si applicano nella misura fissa di Euro 168,00.
3. Imposta sostitutiva delle ipotecarie e catastali
Viene applicata un’imposta sostituiva sui contratti di leasing immobiliare in corso al 1.1.2011, in riferimento agli immobili strumentali; non è chiaro se rientrino in tale applicazione anche gli immobili abitativi. L’imposta viene determinata:

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Detrazione del 36% dei lavori di ristrutturazione degli immobili: la proroga fino al 31/12/2012

I contribuenti avranno a disposizione ancora due anni di tempo per beneficiare della detrazione Irpef del 36% relativa alle spese di ristrutturazione edilizia. Infatti la legge Finanziaria del 2010 (art. 2, commi 10 e 11 L. n. 191/2009) ha ulteriormente differito dal 31 dicembre 2011 al 31 dicembre 2012 la data ultima entro cui sarà possibile fruire del predetto beneficio fiscale. Intanto l’Agenzia delle entrate ha precisato con la risoluzione n. 7/E del 2010 che l’agevolazione riguarda, oltre le spese straordinarie, anche quelle ordinarie purché riferibili alle parti comuni di cui all’art. 1117 n. 1, 2 e 3 del c.c. tra cui fondazioni, muri maestri, cortili, portinerie, ascensori, pozzi, cisterne e, in generale, tutte le parti di un edificio necessarie all’uso comune.

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Immobili e successioni: un quesito pratico riguardante la prima casa

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Si riporta, ai fini del presente quesito, il testo della Circolare ministeriale n. 44 del 7 maggio 2001, secondo cui, “Appare utile evidenziare che l’applicazione dell’agevolazione in argomento non preclude la possibilità, in sede di successivo acquisto a titolo oneroso di altra abitazione, di fruire dei benefici previsti dall’articolo 1, comma 1, quinto periodo, della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, per la diversità dei presupposti che legittimano l’acquisto del bene in regime agevolato.

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La tassazione dei canoni di locazione dei fabbricati ai fini delle imposte dirette e il trattamento dei canoni di locazione non incassati

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I redditi fondiari, cioè quelli ritraibili dal possesso (piena proprietà, usufrutto, diritto di abitazione etc) di immobili sono oggetto di tassazione su base catastale.
In pratica, per i fabbricati il reddito da dichiarare è rappresentato dalla rendita catastale, cioè dal reddito medio ordinario ritraibile da ciascuna unità immobiliare urbana. Tale reddito viene determinato mediante l’applicazione di apposite tariffe d’estimo per ciascuna categoria e classe.
Il Testo unico delle Imposte sui redditi prevede però un’eccezione ai criteri di tassazione ora illustrati e valevoli per le persone fisiche. In particolare, l’art. 37, comma 4-bis del TUIR prevede che qualora il canone di locazione, risultante dal contratto di locazione, ridotto forfetariamente del 15%, sia superiore al reddito medio ordinario (dato dall’applicazione delle tariffe d’estimo), il reddito da sottoporre a tassazione è costituito dal canone di locazione al netto della predetta riduzione. Per i fabbricati ubicati nelle città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, di Murano e di Burano, la riduzione spetta nella maggior misura del 25%.

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