Nell’ipotesi in cui la cessione avvenga entro i cinque anni dall’acquisto, il prezzo incassato per la vendita dell’usufrutto va inquadrato come reddito diverso ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera h del T.U.I.R., mentre il prezzo incassato per la cessione della nuda proprietà costituisce una plusvalenza da tassare autonomamente in base all’articolo 67, comma 1, lettera b e all’articolo 68 del T.U.I.R.
Questo è in sintesi il chiarimento fornito dall’Agenzia delle Entrate nella Risposta a interpello n. 133 del 14 maggio 2025, presentato da due coniugi, intenzionati a vendere separatamente e contestualmente, a due diversi acquirenti, l’usufrutto e la nuda proprietà di un appartamento con la relativa cantina.
L’Amministrazione Finanziaria sottolinea che l’usufrutto e la nuda proprietà sono due negozi che riguardano due diritti distinti. Di conseguenza, i rispettivi atti di cessione costituiscono negozi autonomi dal punto di vista del Diritto Civile e pertanto devono essere soggetti autonomamente a tassazione, alla luce della vigente normativa fiscale e dalla giurisprudenza.
Secondo l’Agenzia delle Entrate, il corrispettivo ricevuto per la costituzione a titolo oneroso dell’usufrutto va qualificato come “reddito diverso” ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera h del T.U.I.R. e la plusvalenza che scaturisce dalla cessione della nuda proprietà dell’abitazione è tassabile ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera b del TUIR, secondo quanto stabilito dal successivo articolo 68, nel caso in cui la cessione avvenga entro 5 anni dall’acquisto.
Nella propria risposta l’Agenzia delle Entrate ricorda che già in passato, la Corte di Cassazione si era espressa su una fattispecie analoga, nella quale con un unico atto si trasferiva a soggetti diversi la nuda proprietà e l’usufrutto di un unico cespite.
Con l’ordinanza n. 7154/2021, la Corte di Cassazione ha precisato che non esiste alcun nesso necessario di carattere oggettivo tra la vendita del diritto di nuda proprietà ed il contestuale trasferimento del diritto di usufrutto a due beneficiari diversi, bensì una connessione derivante esclusivamente dalla volontà delle parti, con conseguente autonoma tassazione.
L’Agenzia delle Entrate, inoltre, richiama anche l’ordinanza n. 11922/2021, in materia di imposta di registro. Anche in quel caso i giudici hanno stabilito che il trasferimento con unico atto, a soggetti diversi, della nuda proprietà e dell’usufrutto di un unico cespite, dà luogo a un collegamento negoziale con conseguente autonoma tassazione dei due negozi dal momento che si deve individuare, tra le due disposizioni, una connessione fondata esclusivamente dalla libera scelta delle parti.
L’Agenzia delle Entrate analizza la questione alla luce del Testo Unico sulle imposte sui Redditi, tenendo conto delle modifiche apportate dalla Legge di Bilancio 2024. In particolare, l’articolo 9, comma 5 stabilisce che, ai fini delle imposte sui redditi, le disposizioni relative alle cessioni a titolo oneroso valgono anche per gli atti onerosi che importano costituzione o trasferimento di diritti reali di godimento, salvo diversa previsione.
L’articolo 67, comma 1 del T.U.I.R. elenca i redditi diversi e in particolare la lettera b) include le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni e la lettera h) che include i redditi derivanti dalla cessione in usufrutto, dalla costituzione degli altri diritti reali di godimenti di beni immobili.
Per maggiori dettagli e i riferimenti normativi puntuali, il lettore può consultare la risposta integrale disponibile sul portale dell’Agenzia delle Entrate, in quanto solo una lettura completa del documento consente di cogliere tutte le sfumature interpretative dell’Agenzia.
Antonino Salvaggio – Centro Studi CGN
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