Può capitare che un immobile venga occupato da qualcuno senza alcun contratto, magari dopo la scadenza di una locazione o in seguito a una situazione di fatto non autorizzata. In questi casi, il proprietario può ottenere una somma a titolo di indennità. Ma come va trattata questa somma dal punto di vista fiscale?
La risposta dipende dalla natura dell’indennità: può essere risarcitoria (per il danno subito) oppure corrispettiva (come se fosse un canone).
Indennità risarcitoria (non imponibile IRPEF)
Se l’indennità serve a compensare il danno per la perdita del godimento dell’immobile, non si tratta di un reddito, ma di un risarcimento. Ad esempio, se il proprietario ha cercato di liberare l’immobile con diffide o azioni legali e non ha mai acconsentito all’occupazione, la somma ricevuta non è tassabile ai fini IRPEF.
In questo caso:
- non va indicata nel modello 730;
- si applica l’imposta di registro del 3%.
Un esempio pratico: un proprietario manda una diffida a un ex inquilino che non ha lasciato l’appartamento alla scadenza del contratto. Dopo mesi di trattative, riceve una somma come risarcimento. Se l’accordo specifica chiaramente che si tratta di risarcimento danni, la somma non è tassabile.
Indennità corrispettiva (imponibile IRPEF)
Diverso è il caso in cui il proprietario, pur senza contratto, tollera l’occupazione e riceve una somma per l’uso dell’immobile. In questo scenario, l’indennità è assimilabile a un canone e va tassata.
Ad esempio: se il proprietario non ha mai contestato l’occupazione e riceve regolarmente un pagamento mensile, anche senza contratto, l’Agenzia delle Entrate può considerare quella somma come reddito fondiario.
In questo caso:
- va dichiarata nel modello 730, quadro B;
- si applica l’imposta di registro del 2%.
La Circolare n. 43/E/2007 dell’Agenzia delle Entrate è un riferimento fondamentale per la corretta qualificazione fiscale dell’indennità. Essa chiarisce che:
- le indennità risarcitorie, derivanti dalla mancata utilizzazione del bene e dalla volontà contraria del proprietario, non sono imponibili IRPEF e sono soggette all’imposta di registro del 3%.
- le indennità corrispettive, invece, sono assimilabili a canoni di locazione e quindi imponibili IRPEF, con imposta di registro del 2%.
La circolare sottolinea che la qualificazione non è automatica, ma va verificata caso per caso, considerando la documentazione e la condotta del proprietario. Inoltre, chiarisce che le denunce di occupazione senza titolo sono atti strumentali alla registrazione e esenti dall’imposta di bollo (art. 5 Tabella allegata al DPR 642/1972).
La Cassazione SS.UU. n. 33645/2022 ha stabilito che il risarcimento è dovuto per la perdita della possibilità di godere del bene, e può essere liquidato anche in base al canone di mercato, purché sia dimostrata l’intenzione del proprietario di utilizzare il bene.
Questo principio rafforza la natura risarcitoria dell’indennità, purché vi sia prova documentale della volontà del proprietario di non tollerare l’occupazione.
Attenzione alla forma dell’accordo
Per evitare contestazioni da parte dell’Agenzia delle Entrate, è consigliabile che l’accordo transattivo:
- espliciti chiaramente la natura risarcitoria della somma;
- escluda qualsiasi volontà di instaurare un rapporto locativo;
- sia registrato con imposta di registro al 3% (art. 9 Tariffa Parte I, DPR 131/1986).
Se l’indennità è correttamente qualificata come risarcitoria e supportata da documentazione adeguata, non va tassata e non deve essere dichiarata nel modello 730.
Michela Fabbruzzo – Centro Studi CGN
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