A seguito dell’approvazione dell’articolo 3 del D.Lgs 14 marzo 2011 n. 23 è stata introdotta nel nostro ordinamento una nuova modalità con cui tassare i redditi derivanti dalla locazione degli immobili a uso abitativo, denominata “Cedolare Secca”. Al riguardo, però, preme evidenziare che la nuova norma presenta alcuni DUBBI INTERPRETATIVI, per cui si auspica un intervento chiarificatore da parte dell’Agenzia delle Entrate.
Partiamo dalla COMUNICAZIONE PREVENTIVA AL CONDUTTORE. Il comma 11, del citato Decreto Legislativo, stabilisce che il locatore deve comunicare al conduttore, preventivamente con lettera raccomandata A/R, la volontà di aderire a questo speciale regime e la rinuncia agli aggiornamenti ISTAT del canone annuale, pena la totale inefficacia della “Cedolare Secca”. Nell’eventualità in cui il locatore abbia, pertanto, fatto pervenire la succitata lettera raccomandata, non è chiaro quale comportamento debba tenere il conduttore nel caso in cui il primo, per dimenticanza o per abitudine, recapiti la lettera di aumento del canone annuo. In particolare, può semplicemente rifiutarsi di saldare la differenza?
E se il locatore dichiara di aver rinunciato alla “Cedolare Secca” in sede di dichiarazione dei redditi, il conduttore deve fidarsi o richiedere al locatore una copia della ricevuta telematica del modello S.I.R.I.A. (Sostitutiva delle Imposte di Registro IRPEF ed Addizionali)?
Un altro dubbio interpretativo è dato dalla PRESENZA DI PIÙ CONTITOLARI NEL CONTRATTO. Il punto 5, del Provvedimento dell’Agenzia delle Entrate pubblicato il 7 aprile 2011, stabilisce che qualora ci siano due o più locatori, l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore. Se si ipotizza il caso in cui solo uno di essi comunica l’adesione alla “Cedolare Secca”, l’altro locatore, dovrà versare l’imposta di bollo (per intero) e l’imposta di registro per la registrazione in proporzione alla “sua quota” di contratto. Per quanto riguarda gli aggiornamenti ISTAT, inoltre, il conduttore dovrà corrisponderli solo al contribuente che non ha optato per la cedolare secca?
A seguito dell’opzione per la “Cedolare Secca”, la registrazione del contratto avviene tramite il modello S.I.R.I.A., e, in base al disposto del novellato testo del Provvedimento, quindi, non è più necessario PRESENTARE LA “COMUNICAZIONE DI CESSIONE” entro le 48 ore. Se si ipotizza, nuovamente, che tra due locatori, solo uno di essi aderisca alla “Cedolare Secca”, non è chiaro, da un lato, se l’altro locatore, debba versare l’imposta di bollo (per intero) e l’imposta di registro di sua competenza e, dall’altro, se debba presentare anche la “Comunicazione di Cessione” del fabbricato per la sua quota di possesso, nonostante il modello stesso non lo preveda.
Infine, preme sottolineare che in base al tenore letterale del Provvedimento, si evince chiaramente che non vi sono disposizioni circa l’esonero dal versamento degli acconti IRPEF e delle relative addizionali per i redditi da locazione soggetti a “Cedolare Secca”. Si desume, pertanto, che il contribuente deve “RIDURRE” AUTONOMAMENTE L’ACCONTO DELLE IMPOSTE, come diretta conseguenza dell’esclusione di tali redditi. È palese, quindi, che in caso di errore “in autoriduzione” si incorra in sanzioni (e interessi) per le minori somme versate.
Quali soluzioni si possono consigliare? Rimandare la scelta alla seconda rata è sicuramente l’unico consiglio (anche se non preserva da eventuali errori), in caso si decida di versare gli acconti in misura minore: e ciò per avere una visione più certa sul reddito IRPEF complessivo.
Tra l’altro, versando in misura minore (sull’assunto che il reddito 2011 sia più basso del reddito 2010) si può generare un credito IRPEF da utilizzare in compensazione, magari della stessa “Cedolare Secca”. Si consiglia di valutare attentamente “la riduzione autonoma” degli acconti, soprattutto se operata su base previsionale, in presenza di redditi di lavoro autonomo o d’impresa, che sono di difficile anticipazione.
