Le agevolazioni IRPEF per gli immobili storici

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Recentemente l’Agenzia delle Entrate è intervenuta con la Risoluzione Ministeriale n.28/E del 9 marzo 2011 per chiarire le modalità di redazione della dichiarazione dei redditi in caso di fabbricati di particolare pregio, storici o artistici, sottoposti a vincoli da parte delle autorità competenti.

Pur considerando che la R.M. concerne le modalità di compilazione della dichiarazione dei redditi, si ritiene opportuno proporre un breve riepilogo sull’argomento.


In cosa consiste l’agevolazione

Il riferimento normativo è l’articolo 11, comma 2, L. 413/91, il quale specifica che “In ogni caso, il reddito degli immobili riconosciuti di interesse storico o artistico, ai sensi dell’articolo 3 della legge 1-6-1939, n. 1089, e successive modificazioni e integrazioni, è determinato mediante l’applicazione della minore tra le tariffe d’estimo previste per le abitazioni della zona censuaria nella quale è collocato il fabbricato.”

La prima attività necessaria è determinare la “rendita figurativa” dell’immobile, applicando la minore tra le tariffe d’estimo previste per le abitazioni della zona censuaria nella quale è collocato il fabbricato.

Si tratta di una rendita inferiore a quella catastale ed i suoi “benefici” si concretizzano maggiormente in caso di immobile locato (si veda anche la C.M. n.2/E/06 dell’Agenzia delle Entrate).

La verifica del vincolo

L’immobile assoggettato a vincolo è censito al Catasto dei Fabbricati al pari di qualsiasi altro immobile e, pertanto, non è possibile rilevare alcuna informazione del contenuto della visura catastale.

L’apposizione del vincolo è notificata al proprietario, possessore o detentore a qualsiasi titolo dell’immobile e annotato presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.

Per verificare l’esistenza di tale vincolo occorre, quindi, procedere con un’interrogazione presso l’archivio della Conservatoria dei Registri Immobiliari.

Particolare importanza l’assume la tipologia di vincolo.

Pur considerando la complessità delle norme che interessano tali immobili, possiamo sintetizzare in due tipologie di vincoli ai quali gli immobili che possono essere assoggettati:

  1. vincolo diretto

è apposto dallo Stato ad un determinato bene al quale viene riconosciuta una specifica rilevanza culturale. Tale tipologia di vincolo trova riferimento negli artt.12 e 13 del D.Lgs. n.42/04 (in sostituzione della precedente disciplina riportata all’art.3, L.n.1089/39);

  1. vincolo indiretto

non si tratta di un riconoscimento del pregio di uno specifico immobile ma, al contrario, vengono imposte delle limitazioni affinché il contribuente non assuma comportamenti che possono danneggiare un altro immobile ritenuto meritevole di tutela. Si tratta di un vincolo che interessa i fabbricati ubicati nei pressi di monumenti. L’obiettivo è la salvaguardia del contesto nel quale l’immobile è, appunto, ubicato. Tale tipologia di trova riferimento nell’art. 45 e seguenti. del D.Lgs. n.42/04 (in sostituzione della precedente normativa riportata all’art.24 della L. n.1089/39).

In considerazione di quanto sopra sinteticamente esposto, tenuto conto che la disciplina che regola l’agevolazione fiscale oggetto di questo intervento richiama esclusivamente l’art.3 della L.n.1089/39, possiamo sostenere che la stessa agevolazione è da riferirsi al solo vincolo diretto sull’immobile.

Da quanto sopra esposto, appare logico che, in presenza di immobili vincolati, si rende necessaria una accurata verifica della tipologia di vincolo al quale tali immobili possono essere sottoposti: ciò al solo scopo di evitare una applicazione indebita dell’agevolazione fiscale.

 

 


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Professionista Partner dello “Studio Comparini & Russo”, studio di consulenza, revisione ed assistenza aziendale, contabile, fiscale, societaria, amministrativa, contrattuale e del lavoro, all’interno del quale si occupa prevalentemente di consulenza ed assistenza aziendale, contabile, fiscale, contrattuale e societaria.
Iscritto all’Ordine dei Dottori Commercialisti ed Esperti Contabili di Livorno, esercita la professione di Ragioniere Commercialista e Revisore Contabile dal 1988.
Ha ricoperto numerose cariche all’interno degli organismi istituzionali della propria categoria professionale.

Docente e relatore in corsi di formazione, convegni e seminari di aggiornamento in materia aziendale, fiscale, contrattuale, societaria ed in materia di franchising.
Autore di dispense per corsi di formazione professionalizzanti, di pubblicazioni ed articoli su argomenti fiscali, diritto societario, franchising, venture capital, project management, ecc..
Collabora attivamente con la rivista “AZ Franchising” per la quale è autore di articoli e per la quale cura “La Newsletter di AZ Franchising – News Fiscali”.
Oltre alle materie riguardanti i settori strettamente attinenti alla professione di Commercialista e Revisore Contabile, ha acquisito particolare esperienza nel settore del franchising fornendo consulenza ed assistenza sia per l’analisi di nuove affiliazioni a noti marchi, sia per la predisposizione e l’avvio di nuove reti, sia per la cura di specifiche problematiche derivanti dai rapporti tra affiliati e affilianti (autore della tesi di laurea dal titolo “Franchising: un importante e delicato “strumento” per la nascita, lo sviluppo e la crescita delle imprese”).

Socio e amministratore della “Società Comparini & Russo SRL” (società di elaborazione scritture contabili) e della “Professional Group SRL” (società di servizi professionali per aziende e privati), per la quale cura direttamente la Divisione “Franchising Analysis - Ricerca, valutazione, analisi, consulenza ed assistenza nel franchising per franchisees e franchisors”.