Come si distinguono ai fini fiscali gli immobili?

Vi sono imprese che detengono immobili allo scopo di venderli ed altre invece che detengono immobili come immobilizzazioni materiali. Individuare le varie classificazioni di immobili è importante per la redazione del bilancio di esercizio dell’impresa e per la determinazione del reddito fiscalmente imponibile.

Ai fini fiscali, gli immobili delle imprese si distinguono in immobili strumentali per natura o per destinazione, immobili merce ovvero quelli alla cui produzione o al cui scambio è diretta l’attività dell’impresa e immobili patrimonio, cioè quelli che non rientrano nelle precedenti categorie in quanto si tratta degli immobili acquisiti dall’impresa a titolo di investimento.


In questo articolo, vediamo in sintesi le differenze.

I beni immobili strumentali per natura sono gli immobili che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di una diversa utilizzazione. Secondo l’articolo 43 del T.U.I.R., gli immobili relativi ad imprese commerciali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni si considerano strumentali anche se non utilizzati o anche se dati in locazione o comodato.

Gli immobili strumentali per natura sono quelli appartenenti alle seguenti categorie catastali:

  • categoria B unità immobiliari per uso di alloggio collettivo (scuole, biblioteche, musei, cappelle, magazzini, collegi e convitti);
  • categoria C unità immobiliari a destinazione ordinaria commerciale e varie;
  • categoria D immobili a destinazione speciale (opifici, alberghi, case di cura e ospedali con fine di lucro, istituti di credito);
  • categoria E immobili a destinazione particolare (costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche);
  • categoria A/10 uffici e studi privati a condizione che la classificazione risulti nella licenza o nella concessione edilizia anche in sanatoria.

I beni immobili strumentali per destinazione sono beni utilizzati per l’esercizio dell’impresa, indipendentemente dalla loro natura o dalle loro caratteristiche. Ai fini delle imposte sui redditi si considerano strumentali gli immobili utilizzati esclusivamente per l’esercizio dell’arte o professione o dell’impresa commerciale da parte del possessore (art. 43 del T.U.I.R.).


Recentemente anche l’Agenzia delle Entrate, con la circolare 26/E dell’1 giugno 2016, si è pronunciata in tal senso, precisando che si definiscono strumentali per destinazione quegli immobili che hanno come unico impiego quello di essere direttamente utilizzati nell’espletamento di attività tipicamente imprenditoriali.

Gli immobili merce sono invece quelli alla cui produzione o al cui scambio è diretta l’attività dell’impresa, la quale deve, tuttavia, avere come oggetto tipico l’attività immobiliare di compravendita o l’attività di costruzione e successiva vendita di fabbricati.

In pratica, per immobili merce si intendono i fabbricati costruiti per la vendita dalle società edili di costruzione o i fabbricati acquistati per la rivendita da parte di società di compravendita immobiliare.

Gli immobili patrimonio sono quelli che non possono essere ricondotti alle altre categorie di immobili. In buona sostanza si tratta, in via residuale, dei terreni e dei fabbricati abitativi acquisiti dalle imprese a titolo di investimento e non per essere utilizzati quali beni strumentali per l’attività.

La suddetta classificazione fiscale degli immobili delle imprese assume rilevanza anche con riferimento alle società di pura gestione immobiliare, per le quali un immobile a destinazione abitativa concesso in locazione a terzi costituisce immobile patrimonio e non immobile strumentale, nonostante l’oggetto sociale.

Antonino Salvaggio – Centro Studi CGN


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