Agevolazione “prima casa” all’erede

Tutti conosciamo le agevolazioni concesse dal Fisco quando acquistiamo la nostra “prima casa”, o quando la riacquistiamo entro determinati limiti temporali dalla vendita del primo immobile. Tuttavia, conosciamo forse meno le agevolazioni previste quando riceviamo gli immobili per successione.

Già con la circolare n. 207/2000, l’Agenzia delle Entrate prevedeva, qualora i trasferimenti derivanti da successione o donazione avessero per oggetto il trasferimento di fabbricati destinati ad abitazione principale non di lusso e i diritti immobiliari relativi agli stessi, l’applicazione dei tributi in maniera fissa; dal 1° gennaio 2014 l’importo relativo alle imposte ipotecaria e catastale è di 200 euro ciascuna.


L’agevolazione è concessa qualora in capo al beneficiario sussistano tutti i requisiti e le condizioni previste in materia di acquisto della prima abitazione dall’articolo 1, comma 1, quinto periodo della tariffa parte prima del Testo Unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131.

Ecco le condizioni:

  1. l’immobile deve essere ubicato nel territorio del Comune in cui il beneficiario (o uno dei beneficiari) ha o stabilisce, entro un anno dalla data di apertura della successione ovvero dalla data dell’atto di donazione, la propria residenza o, se diverso, in quello in cui svolge la propria attività;
  2. il beneficiario (o uno dei beneficiari) non è titolare, neppure per quote, su tutto il territorio nazionale, di altra casa di abitazione acquistata con il beneficio cd. “prima casa”;
  3. il beneficiario non è titolare esclusivo o in comunione con il coniuge di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione ubicata nel territorio comunale in cui è situato l’immobile trasferito.

Nel comma 4 dell’articolo 69 Legge n. 342/2000, è previsto che l’interessato, ossia il soggetto che intende fruire dell’agevolazione, per poterne beneficiare deve allegare nella denuncia di successione (si ricorda che l’apertura della successione rappresenta il momento del trasferimento della titolarità in capo all’erede) o nell’atto di donazione le dichiarazioni di cui alla nota II-bis), lettere a), b) e c) dell’articolo 1 della tariffa.

In data 17 ottobre scorso, con la Risoluzione n. 126/E/2017, l’Agenzia ha consentito all’erede unico che diviene proprietario di più immobili siti nello stesso Comune di usufruire dell’agevolazione “prima casa” in relazione all’acquisto di uno degli immobili oggetto di successione (circolare n. 44/2001 ) e per i restanti immobili verranno applicate le imposte ipotecarie e catastali nella misura ordinaria (ossia in misura proporzionale).
Nella fattispecie, per l’Agenzia non risulta ostativa all’applicazione dell’agevolazione la circostanza che l’erede possedesse tali immobili in comproprietà con il soggetto venuto meno; questo in quanto, come confermato dalla Corte di Cassazione (sentenza n. 13760/2015), la morte del coniuge comproprietario determina lo scioglimento della comunione; in tal modo l’erede si trova nella condizione sopra indicata di non possedere con il coniuge diritti su tali immobili e le condizioni sopra esposte ai punti 1, 2 e 3 sono soddisfatte.


A conclusione, la Risoluzione ribadisce i concetti cardine per la richiesta dell’agevolazione “prima casa”, già evidenziati in altri documenti di prassi, come ad esempio la circolare n. 38 del 2005, che possiamo evidenziare di seguito:

  • il soggetto non deve aver acquistato immobili nel Comune e su tutto il territorio con l’agevolazione “prima casa”;
  • il soggetto non deve essere proprietario esclusivo di immobili (cioè posseduti al 100%) nel Comune ove richiede l’agevolazione “prima casa”;
  • definisce in modo chiaro la decadenza della comunione dei beni.

Marco Beacco – Centro Studi CGN