Si può pignorare la prima casa?

Si può pignorare la prima casa? Può, un debito non pagato, portare alla perdita della prima casa attraverso il pignoramento? In questo breve articolo, facciamo chiarezza su quando ciò è possibile e chi sono i soggetti legittimati a procedere al pignoramento o all’ipoteca dell’immobile del debitore.

Le possibilità che un immobile sia oggetto di pignoramento cambiano in base alla tipologia di creditore e alle diverse condizioni che si possono riscontrare di volta in volta. Per la legge italiana, infatti, c’è creditore e creditore e, oltre al fisco (rappresentato da Equitalia o Agenzia delle Entrate Riscossione), ci sono le banche e le finanziarie, i familiari (come ad esempio l’ex coniuge che non ha ricevuto il mantenimento o un figlio che non è stato riconosciuto) e la controparte di un processo che ha vinto una causa contro il debitore.


La legge n. 69 del 21 giugno 2013 (cosiddetto “Decreto del fare”) ha introdotto il divieto di pignoramento dell’unico immobile di proprietà del debitore nell’eventualità che ad agire contro il debitore sia l’agente per la riscossione (Equitalia/Agenzia delle Entrate Riscossione). La legge impone il divieto di pignoramento dell’unico immobile di proprietà del debitore a condizione che in esso il debitore risieda anagraficamente e l’immobile non sia qualificabile come bene di lusso.

Il divieto di pignoramento dell’immobile, però, non è un divieto assoluto. In alcuni casi sono consentiti sia l’ipoteca che il pignoramento. Ad esempio, nel caso in cui il debitore possieda un secondo immobile (o ne possieda anche solamente una piccola quota), il fisco può rifarsi su questo secondo immobile e se questo non è sufficiente a coprire il credito vantato, allora può essere intaccata anche la prima casa.

La prima casa è pignorabile, invece, se i debiti contratti dal debitore sono verso soggetti privati, come ad esempio la banca con cui il soggetto ha stipulato un mutuo. Quando il creditore è un istituto bancario o una finanziaria che ha erogato un prestito, la legge non prevede limiti e per il debitore non sussiste nessuna forma di tutela.

Questo è il motivo per cui, prima di arrivare al pignoramento dell’immobile da parte della banca, è consigliabile prendere seriamente in considerazione l’ipotesi di procedere di propria iniziativa alla vendita dell’immobile per saldare il debito dovuto e gestire in autonomia le disponibilità finanziarie conseguite dalla vendita dello stesso.


Anche nel caso in cui i creditori siano familiari, controparti di processi che hanno vinto le cause o altri soggetti privati, per il debitore non esistono altre forme di tutela, allo stesso modo di come avviene per le banche e le finanziarie.

Oltre al pignoramento, la legge italiana prevede che, in presenza di debiti complessivamente superiori a 20 mila euro, si possa iscrivere ipoteca sull’unico immobile di proprietà del debitore nel quale egli risieda anagraficamente.

L’ipoteca è una forma di garanzia per il creditore, che attribuisce un diritto di prelazione sul bene oggetto di ipoteca, volto a tutelarlo contro il pericolo d’insolvenza del debitore. L’ipoteca viene costituita mediante l’iscrizione in un pubblico registro e si estende all’intero bene che ne è oggetto (l’immobile ipotecato rimane in godimento del proprietario che lo può usare liberamente).

In buona sostanza, l’ipoteca può essere iscritta tutte le volte in cui il proprietario ha un debito e il creditore è in possesso di un titolo esecutivo come ad esempio un decreto ingiuntivo non opposto entro 40 giorni, una sentenza di condanna, una cambiale o un assegno, un contratto di mutuo o un altro atto pubblico sottoscritto davanti a un notaio che certifica un debito.

L’ipoteca consente di essere preferiti ad altri creditori (non privilegiati) nel caso in cui venga avviata una procedura espropriativa e di essere avvisati dell’inizio di una procedura giudiziale di espropriazione.

Così, ad esempio, in caso di debiti tributari, se l’ammontare del debito delle cartelle di pagamento scadute e non onorate supera l’importo di 20 mila euro, l’agente per la riscossione può procedere a ipotecare l’unica casa del contribuente. Per questo motivo, è prudente tenere sempre al di sotto di questa soglia la propria esposizione debitoria con il fisco.

Autore: Antonino Salvaggio – Centro Studi CGN

http://www.il-commercialista-dei-professionisti.com