Visure catastali e ipocatastali: quali differenze?

Che differenza c’è tra visure catastali e ipocatastali? Quali sono le informazioni contenute in queste due tipologie di documento? E qual è la loro differente finalità d’uso? Ecco le risposte.

Le visure catastali e ipocatastali sono documenti riportanti sostanzialmente dati e informazioni relativi a beni immobili (terreni e fabbricati) nonché ai soggetti (persone fisiche o giuridiche) in qualche modo legati o correlati a tali beni; tali documenti si differenziano innanzitutto per la fonte dei dati e delle informazioni necessarie alla loro produzione.


Infatti, per le visure catastali, i dati che confluiscono nel documento in questione sono registrati presso gli Uffici provinciali del Catasto. Tali dati consistono sostanzialmente nel luogo esatto di ubicazione dei beni immobili, con dettagliata descrizione di quest’ultimi tramite precisi identificativi catastali (foglio mappale, particella, subalterno, categoria, consistenza, superficie, rendita, classe, indirizzo, soggetti intestatari, e altre eventuali informazioni su variazioni intervenute nel tempo, qualora venga richiesta una visura di tipo storico).

Diversamente, per le visure ipocatastali, le informazioni in esse contenute, oltre ad essere reperite tramite i menzionati Uffici catastali, sono registrate presso le Conservatorie dei Registri Immobiliari, anch’esse distribuite a livello provinciale su tutto il territorio nazionale. Tali informazioni derivano da tutti gli atti che devono obbligatoriamente essere depositati dai soggetti competenti, e relativi a compravendite immobiliari, locazioni, successioni, donazioni e altri passaggi di proprietà riguardanti un’immobile, nonché dall’istituzione di gravami e vincoli sullo stesso (ad esempio ipoteche, sequestri, pignoramenti, citazioni).

Il secondo criterio di distinzione tra queste due tipologie di documento è la finalità d’uso: infatti, le visure catastali – riportando una situazione aggiornata (ovviamente per quanto risulta effettivamente registrato in catasto) degli immobili e relativi intestatari – vengono richieste fondamentalmente per fini fiscali, vale a dire predisposizione delle dichiarazioni dei redditi, calcolo di imposte e tasse come IMU, TASI, tasse rifiuti, etc., oppure per avere una preliminare idea dell’esistenza e delle consistenze immobiliari relative ad un soggetto, ad esempio in fase di trattative di compravendita immobiliare.

Diversamente, le visure ipocatastali – riportando informazioni aggiornate riguardanti le vicende giuridiche che hanno interessato un determinato immobile – vengono richieste fondamentalmente per fini di accertamento specifici, tanto in sede privata quanto in sede pubblica, anche nell’ambito di procedure giudiziarie, essendo le visure ipocatastali documenti con valore probatorio in merito all’esistenza di diritti reali in capo ad un determinato soggetto, nonché all’istituzione di eventuali pregiudizievoli sull’immobile a favore o contro un determinato soggetto.


La principale differenza fra visure catastali e visure ipocatastali, infatti, si concentra proprio in tale requisito assunto dal documento, cioè costituire prova a tutti gli effetti in sede giudiziaria, caratteristica che le semplici visure catastali non possiedono.

Entrando nello specifico, tramite una visura ipocatastale è possibile effettuare analisi di affidabilità, ad esempio per la costituzione di una partnership o per la concessione di un finanziamento, oppure analisi di rischio in ambito recupero crediti, cioè conoscere il “grado di aggredibilità” dei beni immobili intestati ad un soggetto debitore, al fine di poter procedere, ad esempio, con un’azione di pignoramento nei suoi confronti.

In altri termini, il caso in cui un soggetto A, potenziale debitore nei confronti del soggetto B (creditore), è intestatario di beni immobili sui quali già risultano iscritti gravami e/o vincoli a favore di altri soggetti, rappresenta per il soggetto B una situazione più precaria (meno aggredibile) rispetto al caso in cui quei gravami e/o vincoli sugli immobili non fossero stati iscritti.

Spesso le due tipologie di visura in argomento si completano a vicenda, dato che tramite una visura catastale è possibile conoscere in prima battuta il patrimonio immobiliare che risulta intestato ad un determinato soggetto; la visura ipocatastale fornisce invece le specifiche di dettaglio sugli immobili, andando a rappresentare l’effettiva situazione dei diritti reali sugli stessi, compresa l’istituzione delle eventuali pregiudizievoli, situazione opponibile, ribadiamo, anche in sede giudiziale.

Per ottenere entrambe le tipologie di visura è possibile effettuare una ricerca a livello nazionale, per conoscere, in capo ad un soggetto, in quali provincie lo stesso risulta intestatario di immobili; tuttavia, all’atto della richiesta di visura, sarà possibile inoltrarla solo separatamente ad ogni singolo Ufficio Catastale provinciale (per le visure catastali) o Conservatoria (per le visure ipocatastali), non essendo consentito ottenere, in un’unica visura, il riepilogo della situazione immobiliare globale, cioè valida per tutte le provincie interessate in capo a quel soggetto.

Nel concludere la nostra sintetica disamina, per quanto riguarda le visure ipocatastali, precisiamo che generalmente i documenti direttamente prodotti ed estrapolati dalle Conservatorie dei Registri Immobiliari sono piuttosto articolati e complessi dal punto di vista espositivo del contenuto; per tale motivo, esistono società private che, grazie alla loro struttura e organizzazione, raccolgono, elaborano ed espongono i dati e le informazioni reperite in Conservatoria in un ulteriore documento, che ha appunto lo scopo di rappresentare gli stessi dati e informazioni in modo più diretto, schematico e comprensibile.

Michele Viel – Centro Studi CGN