Casa ipotecata? Ecco come tutelarsi

Cosa deve fare l’acquirente che ha comprato un immobile e ha scoperto che lo stesso era gravato da un’ipoteca? Come può tutelarsi? In questo breve articolo vediamo quali sono i diritti dell’acquirente di una casa con ipoteca.

Secondo l’articolo 2808 del Codice Civile, ogni creditore ipotecario ha il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito ed essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione del bene.


Per questo motivo, diventa necessario per l’acquirente sapere se l’immobile oggetto di compravendita è gravato da ipoteche o altri oneri. Può succedere però che l’acquirente non si accorga in tempo se l’immobile che intende acquistare è oggetto di ipoteca. Possono verificarsi differenti ipotesi.

Se l’acquirente si accorge della presenza dell’ipoteca sulla casa prima della firma del compromesso, nell’ipotesi in cui il venditore abbia taciuto l’informazione, l’acquirente ha la possibilità di far valere le sue ragioni. Il codice civile, all’articolo 1337 (trattative e responsabilità precontrattuale), stabilisce che le parti devono comportarsi secondo buona fede nella formazione del contratto ed hanno l’obbligo di informare la controparte di tutte le possibili cause che potrebbero portare a invalidare il contratto. Le parti danneggiate dal comportamento in malafede della controparte possono chiedere il risarcimento del danno.

Se invece l’acquirente scopre la presenza dell’ipoteca sulla casa dopo che ha ormai firmato il compromesso (e prima quindi della stipula dell’atto di compravendita), egli ha la possibilità di chiedere all’agenzia immobiliare che ha intermediato il risarcimento del danno. L’agenzia immobiliare ha infatti l’obbligo di controllare che l’immobile sia privo di ipoteche o di altri pesi.

Inoltre, il compratore ha facoltà di recedere dal compromesso chiedendo la restituzione di tutti i pagamenti già effettuati a titolo di acconto e se il contratto ha previsto una caparra, ha il diritto di chiederne una somma pari al doppio dell’importo versato. Tra le altre possibilità, il compratore ha la facoltà di concludere comunque la compravendita, richiedendo però una riduzione del prezzo di vendita dell’immobile.


Se la scoperta dell’ipoteca avviene dopo il rogito notarile, il compratore ha facoltà di chiedere il risarcimento danni al notaio dal momento che quest’ultimo è tenuto ad effettuare tutte le verifiche del caso sull’immobile oggetto di compravendita prima di stipulare l’atto. Nell’ipotesi in cui, invece, a tacere l’ipoteca sia il venditore, la legge prevede che il venditore si assuma l’impegno di cancellare l’ipoteca sull’immobile entro un certo periodo di tempo (entro la data di stipula dell’atto di compravendita).

Cosa succede se l’acquirente stipula comunque l’atto di compravendita?

Partiamo dalla premessa che se l’immobile ipotecato viene venduto (evento raro), l’acquirente ottiene il bene con tutta l’ipoteca. L’immobile ipotecato può essere messo all’asta nonostante questo sia passato di proprietà. Se tale ipotesi si verifica, l’acquirente può pagare i creditori per l’intero ammontare dei crediti iscritti, rilasciare la casa oggetto di ipoteca ai creditori affinché essi provvedano a soddisfarsi alienandola, liberare la casa dall’ipoteca con la cosiddetta purgazione.

La purgazione è un procedimento di liberazione del bene dalle ipoteche, che viene attivato su iniziativa dell’acquirente, che abbia stipulato il contratto di acquisto senza aver versato il prezzo al venditore.

Il procedimento di purgazione è regolato dagli articoli 2889 e seguenti del codice civile e dall’articolo 792 e seguenti del codice di procedura civile e ha luogo presso il Tribunale competente per territorio. Il procedimento prevede che l’acquirente proponga al complesso dei creditori ipotecari una somma pari al prezzo di acquisto del bene o al suo valore se l’acquisto è avvenuto a titolo gratuito.

I creditori hanno facoltà di accettare o rifiutare l’offerta dell’acquirente nel caso in cui il prezzo non soddisfi integralmente i crediti garantiti dalle ipoteche che gravano sull’immobile. Nel caso in cui nessun creditore si offra di comprare l’immobile, la procedura di purgazione potrà andare a buon fine, generando l’estinzione dell’ipoteca.

Antonino Salvaggio – Centro Studi CGN

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