È possibile cedere un contratto preliminare di compravendita immobiliare? E quali sono gli obblighi fiscali per la cessione del contratto preliminare di compravendita di immobile nell’ipotesi di cessione a titolo oneroso?
Il contratto preliminare, comunemente chiamato “compromesso”, è l’accordo con il quale le parti si obbligano reciprocamente alla stipula di un successivo contratto definitivo, indicando sin da subito i contenuti e gli aspetti essenziali. Esso produce tra le parti effetti unicamente obbligatori e non reali, non essendo idoneo a trasferire la proprietà del bene o a determinare l’obbligo di corrispondere il prezzo pattuito.
Entro 20 giorni dalla sua sottoscrizione, il contratto preliminare deve essere registrato ed assoggettato all’applicazione dell’imposta di registro nella misura fissa di euro 200, ai sensi dell’articolo 10 della Tariffa Parte prima, allegata al T.U.R.
Se il contratto preliminare prevede la dazione di somme a titolo di caparra confirmatoria si applica l’aliquota dello 0,50%; se prevede il pagamento di acconti di prezzo non soggetti a IVA si applica l’aliquota del 3%. In entrambi i casi, l’imposta pagata è imputata all’imposta principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo.
Il contratto preliminare di compravendita di immobile può essere ceduto! L’articolo 1406 del codice civile, recita che ciascuna parte può sostituire a sé un terzo nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive, se queste non sono state ancora eseguite, purché l’altra parte vi consenta.
In buona sostanza, la cessione del contratto preliminare di compravendita immobiliare attua una successione a titolo particolare per atto tra vivi nel rapporto giuridico contrattuale, operando la sostituzione di un nuovo soggetto (cessionario) nella posizione giuridica, attiva o passiva, dell’originario contraente (cedente).
Cosa comporta dal punto di vista fiscale la cessione del contratto preliminare di compravendita immobiliare?
Recentemente, l’Agenzia delle Entrate si è occupata del tema, fornendo risposta ad un contribuente che chiede chiarimenti in merito alla corretta applicazione dell’imposta di registro al momento della registrazione dell’atto di cessione di preliminare a titolo gratuito e a titolo oneroso, cioè ad un prezzo superiore alla restituzione della caparra.
In estrema sintesi, con la risposta all’interpello n. 95 del 4 marzo 2022, l’Agenzia delle Entrate chiarisce che la natura della somma versata per subentrare nella compravendita non può essere considerata una restituzione parziale della caparra ma costituisce un corrispettivo rilevante ai fini IVA, dal momento che si è in presenza del requisito soggettivo, oggettivo e territoriale.
L’Agenzia delle Entrate precisa che la cessione di contratto, ai sensi dell’articolo 3, secondo comma, n. 5 del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633 è una prestazione di servizi rilevante ai fini IVA (“Costituiscono inoltre prestazioni di servizi, se effettuate verso corrispettivo: 5) le cessioni di contratto di ogni tipo e oggetto”).
Nella risposta dell’Agenzia delle Entrate, viene anche richiamata la sentenza n. 19399 del 5 ottobre 2005 della Corte di Cassazione che ha precisato che “la cessione della posizione giuridica di contraenza relativa ad un contratto preliminare di compravendita è una specie delle cessioni di contratti di ogni tipo e oggetto” che l’articolo 3, comma 2 n. 5) del D.P.R. 633/72, considera prestazioni di servizi, se effettuate verso corrispettivo, le quali si considerano effettuate all’atto del pagamento del corrispettivo.
Ciò comporta in caso di cessione del contratto preliminare dietro pagamento di un corrispettivo rilevante ai fini IVA, l’obbligo per il cedente di emettere la relativa fattura con addebito dell’imposta e l’applicazione dell’imposta di registro in misura fissa, in virtù del principio di alternatività previsto dall’articolo 40 del Testo Unico del 26 aprile 1986, n. 131.
Antonino Salvaggio – Centro Studi CGN
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