L’Agenzia delle Entrate, con la Circolare n. 10 del 10 maggio 2024, ha esaminato le novità in materia di locazioni brevi introdotte dalla Legge di Bilancio 2024 (Legge n. 213/2023).
Con riferimento particolare ai soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare e/o che gestiscono portali telematici di incontro domanda-offerta di immobili (es: airbnb), l’art. 4 del DL n. 50/2017 ha introdotto l’obbligo:
- di comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati relativi ai contratti di locazione breve che sono stati conclusi grazie alla loro eventuale intermediazione;
- di operare una ritenuta fiscale quando versano al locatore la somma incassata (ovviamente solo nel caso in cui incassino loro il denaro e/o intercedano anche nella fase di pagamento dei canoni);
- di rilasciare la certificazione unica attestante l’ammontare delle ritenute operate.
La ritenuta sino al 31 dicembre 2023 era fissata al 21%, veniva effettuata al momento del pagamento al beneficiario della somma richiesta per l’affitto e si considerava operata:
- a titolo di imposta (se il locatore è in regime di cedolare secca)
- a titolo di acconto (se il locatore non esercita, in sede di dichiarazione dei redditi, l’opzione per la cedolare secca).
| Ritenuta intermediari su affitti brevi sino al 31.12.2023 |
| Ritenuta fiscale del 21% trattenuta:
– a titolo di imposta (se il locatore è in regime di cedolare secca) – a titolo di acconto (se il locatore non esercita, in sede di dichiarazione dei redditi, l’opzione per la cedolare secca) |
La Legge di Bilancio 2024 (Legge n. 213/2023) ha modificato l’art. 4 del DL n. 50/2017 prevedendo che l’aliquota della cedolare secca salga al 26% a partire dalla seconda abitazione (in caso di locazione breve di più appartamenti per ciascun periodo d’imposta).
Ma nonostante l’innalzamento dell’aliquota, la ritenuta non cambia: viene prelevata dal sostituto d’imposta al 21%. Infatti secondo il nuovo art. 4, comma 5 del DL n. 50/2017 (così come modificato dalla Legge di Bilancio 2024) tale prelievo avviene sempre a titolo di acconto e mai a titolo di imposta definitiva. E questo anche se il locatore sceglie di operare in regime di cedolare secca. Lo scopo è di evitare ulteriori adempimenti a carico dei soggetti che esercitano attività d’intermediazione immobiliare (o che gestiscono portali telematici) che incassano o intervengono nel pagamento dei canoni relativi ai contratti in questione.
| Ritenuta intermediari su affitti brevi dal 01.01.2024 |
| Ritenuta fiscale del 21% trattenuta:
– a titolo di acconto (a prescindere del regime fiscale del locatore) |
Pertanto nel caso in cui i soggetti che esercitano l’attività di intermediazione immobiliare incassino o intervengano nel pagamento dei canoni, “il contribuente è tenuto, per ciascun periodo d’imposta, a determinare l’imposta – ordinaria o sostitutiva – dovuta, e a versare l’eventuale saldo dell’imposta, ottenuto previo scomputo delle ritenute d’acconto subite, entro il termine per il versamento a saldo delle imposte sui redditi”. Al riguardo, i dati dell’imposta dovuta, delle ritenute subite e dell’imposta a saldo sono indicati nella dichiarazione dei redditi.
Giovanni Fanni – Centro Studi CGN
