Proprietari di più di dieci unità immobiliari: registrazione telematica dei contratti di locazione

L’obbligo della registrazione telematica dei contratti di locazione, già vigente per i contribuenti possessori di almeno cento unità immobiliari, è stato esteso a coloro che ne possiedono almeno dieci. Di seguito alcune indicazioni operative per gestire l’adempimento.

L’obbligo è stato introdotto dall’art. 8 comma 10 bis della L. n. 44-2012 di conversione del D.L. n. 16 – 2012. I Professionisti che esercitano attività fiscale, nella qualità di intermediari Entratel, potranno assistere i loro clienti nella trasmissione telematica dei contratti di locazione, provvedendo anche a eseguire i relativi pagamenti.


Va chiarito che il contratto cartaceo sottoscritto tra le parti continuerà ad esistere,  perché ciò che è cambiato sono  le modalità di registrazione e di pagamento, che avvengono con le procedure telematiche messe a disposizione dall’Agenzia delle Entrate e precisamente:

  • SIRIA  o SIRIA WEB (a seconda che si scelga la modalità download oppure on line senza installare nessun software) che consiste in un programma semplificato per la registrazione del contratto di locazione ad uso abitativo e contestuale opzione per il regime sostitutivo della cedolare secca;
  • IRIS o IRIS WEB (a seconda che si scelga la modalità download oppure on line senza installare nessun software) che consiste in un programma semplificato per la registrazione del contratto di locazione ad uso abitativo e il versamento ordinario delle imposte di registro e di bollo;
  • CONTRATTI  DI  LOCAZIONE o LOCAZIONI WEB (a seconda che si scelga la modalità download oppure on line senza installare nessun software) che consiste in un programma per la compilazione e la registrazione del contratto di locazione di varie tipologie e il versamento delle imposte di registro e bollo.

Quest’ultima applicazione contiene dei fac-simili di testo che si possono utilizzare nella stesura del  contratto ma, essendo immodificabili in alcune parti, possono creare disallineamenti con il contratto già firmato che l’intermediario si impegna a  trasmettere.

Il consiglio è di inserire nell’applicazione il testo del contratto concordato in linea di massima tra le parti  e di esaminarlo poi alla luce delle parti fisse che non possono essere variate. Invece, nel caso di incarico a trasmettere un contratto già firmato, sarà bene essere prudenti per assicurare l’esatta  trascrizione del documento ricevuto.

Il programma non consente la possibilità di effettuare un “copia ed incolla” del testo da un altro documento, per cui il contratto dovrà essere inserito manualmente.


Il calcolo delle imposte di registro e di bollo è contenuto all’interno della procedura ma è bene tenere presente che, se l’invio telematico del contratto avviene in data diversa dalla sottoscrizione, bisognerà regolarizzare con ravvedimento operoso l’importo dovuto a titolo di imposta di bollo.

È noto che il pagamento dell’imposta di bollo sui contratti (che nella modalità cartacea si assolve mediante l’apposizione di marche) deve avvenire al più tardi all’atto della sottoscrizione, ma la registrazione telematica di cui si tratta risente di regole proprie legate a questa modalità.

Il pagamento delle imposte di registro e di bollo sarà eseguito inserendo le coordinate bancarie del soggetto che richiede la registrazione o dell’intermediario al momento dell’autenticazione del file di trasmissione dalla piattaforma Entratel, per cui le imposte di bollo si possono assolvere solo il giorno della trasmissione del file.

Prima della fase di autentica, il file va sottoposto a controllo avvalendosi dell’apposito programma presente nella sezione “software” del sito dell’Agenzia delle entrate.

Al momento dell’assunzione dell’incarico, gli intermediari dovranno rilasciare una dichiarazione di impegno a provvedere alla registrazione e, successivamente all’invio telematico, dovrà essere consegnata a ciascuna delle parti contraenti una copia della ricevuta di avvenuta registrazione e di pagamento delle imposte dovute (che viene trasmessa a distanza di qualche giorno da quello di registrazione).

La ricevuta di avvenuta registrazione tiene conto delle annotazioni che l’Ufficio appone in calce o a margine degli originali e delle copie dell’atto registrato manualmente.


Ultima osservazione: al momento della fase di autentica, viene segnalato che il soggetto contraente che risulta in testa al file da autenticare è diverso da quello contenuto nel certificato di chi effettua la trasmissione telematica. Ma niente paura, se i soggetti interessati dalla segnalazione sono il soggetto contraente e l’intermediario, si può stare tranquilli perché il paventato scarto del file NON avverrà.

Dott. Rag. Giuseppina Spanò – Palermo