Sanzioni ridotte se non si riacquista la prima casa

Che fine fanno le agevolazioni prima casa  se, entro un anno dalla vendita, non si può riacquistarne un’altra? La risposta in questo articolo.

Sul tema delle agevolazioni “prima casa”, di recente, e precisamente con la Risoluzione n. 112/E del 27.12.2012, l’Agenzia delle Entrate è intervenuta per confermare l’orientamento già espresso con la Risoluzione n. 105/E del 31.10.2011.


Per favorire l’esigenza abitativa delle famiglie è vigente la norma agevolativa contenuta nella nota II-bis) dell’art.1 della parte prima della Tariffa, allegata al D.P.R. n. 131-1986 (TUR cioè il Testo Unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro).

Come tutte le norme agevolative, la sua applicazione è subordinata ad una serie di requisiti e condizioni e, nel caso specifico, è possibile avvalersi dei vantaggi nell’applicazione dell’imposta di registro o IVA ridotta, nonché ipotecaria e catastale nelle seguenti misure:

Nel caso in cui, prima del decorso di cinque anni dalla data d’acquisto, avvenga il trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici della “prima casa”:


  • l’imposta di registro o dell’IVA, e l’imposta ipotecaria e catastale saranno applicate nella misura ordinaria;
  • sull’importo pari alla differenza tra le predette imposte calcolate ordinariamente e le agevolazioni, sarà comminata una sanzione pari al 30 % e gli interessi.

Quanto sopra però non si applicherà nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

La Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 112/E–2012, sulla scia delle considerazioni svolte in altra occasione (Risoluzione n.105/E-2011), afferma che, benché la dichiarazione di volere fruire dell’agevolazione “prima casa” non è per definizione revocabile, è comunque possibile che il contribuente richieda di rinunciarvi quando il suo comportamento si riferisce a un impegno da porre in essere successivamente alla stipula dell’atto.

Infatti, il contribuente, trovandosi nel periodo dei dodici mesi successivi alla vendita infra quinquennale rispetto all’acquisto, utile per non perdere le agevolazioni acquisite, potrebbe non potere, o anche non volere, procedere al riacquisto di una “prima casa”.

Tale situazione, estranea ai requisiti iniziali e dichiarati nell’atto, può essere causata da particolari cambiamenti avvenuti nelle condizioni economiche o familiari del contribuente. Se l’Amministrazione finanziaria considera comprensibile tale possibilità, accetterà la richiesta di rinuncia ad acquistare un nuovo immobile avvalendosi delle predette agevolazioni, senza procedere all’irrogazione di alcuna sanzione.

La procedura indicata dall’Agenzia delle Entrate prevede che il contribuente presenti apposita istanza all’Ufficio presso il quale è stato registrato l’atto di vendita dell’immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa”. In tale istanza, egli manifesterà l’intenzione di non voler procedere all’acquisto di un nuovo immobile entro i dodici mesi dall’alienazione e richiederà la riliquidazione dell’imposta dovuta.

L’Ufficio, sulla base della Risoluzione di cui trattasi, procederà a richiedere al contribuente un importo pari alla differenza tra l’imposta agevolata pagata e quella ordinariamente dovuta, oltre gli interessi calcolati a decorrere dalla data di stipula dell’atto di acquisto dell’immobile (senza applicare la sanzione del 30 %).

Nel caso in cui il contribuente, invece, trascorsi i dodici mesi utili per il riacquisto dell’immobile o per la presentazione dell’istanza, volesse precedere l’azione dell’Ufficio, potrà avvalersi dell’istituto del ravvedimento operoso e pagare la sanzione in misura ridotta, presentando un’apposita istanza.

In entrambi i casi (entro o oltre i dodici mesi) l’Ufficio notificherà al contribuente l’avviso di liquidazione, che dovrà essere pagato dal contribuente entro i 60 giorni successivi alla sua notificazione.

Dott. Rag. Giuseppina Spanò –  Palermo