Recupero fiscale dei canoni di locazione non pagati

La normativa fiscale riconosce la possibilità di recuperare le imposte dei canoni di locazione non pagati ma solo per gli immobili ad uso abitativo. E per gli altri immobili?

L’art. 26 c. 1 del TUIR tratta dell’imputazione dei redditi fondiari prevedendo che essi concorrono alla formazione del reddito dei soggetti che a vario titolo li possiedono, nel periodo d’imposta in cui ciò si verifica e indipendentemente dalla percezione.


La medesima norma però, a seguito dell’art.8 della L. 431-1998, prevede un’eccezione se i redditi non percepiti riguardano contratti di locazione di immobili ad uso abitativo e precisamente:

  • non concorrono a formare il reddito del locatore, dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità dell’inquilino;
  • è riconosciuto un credito corrispondente alle imposte pagate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti.

Interpretando estensivamente le disposizioni del predetto art. 26, le istruzioni al modello PF 2013 – quadro RB – prevedono che  non devono essere dichiarati i canoni derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, non percepiti per morosità dell’inquilino se, entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi, si è concluso il procedimento di convalida di sfratto per morosità.

In questo caso deve essere comunque dichiarata la rendita catastale.

L’appendice alle medesime istruzioni, riporta i criteri con cui deve essere calcolato il credito d’imposta da fare valere nel quadro CR – sezione II – rigo CR8, della prima dichiarazione dei redditi utile, successiva alla conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida dello sfratto.


Detto calcolo può essere eseguito con riferimento alle dichiarazioni presentate negli anni precedenti, ma non oltre il termine ordinario di prescrizione decennale e sempre che la morosità del conduttore risulti accertata nell’ambito del procedimento di convalida dello sfratto conclusosi nel 2012.

L’eventuale successiva riscossione totale o parziale dei canoni per i quali si è usufruito del credito d’imposta, comporterà l’obbligo di dichiarare tra i redditi soggetti a tassazione separata (salvo opzione per la tassazione ordinaria) il maggior reddito imponibile rideterminato.

In ogni caso, qualora il contribuente non intenda avvalersi del credito d’imposta nella dichiarazione dei redditi, ha la facoltà di presentare, entro i termini di prescrizione decennale, apposita istanza di rimborso all’Agenzia delle Entrate.

Ma cosa succede se si verifica la morosità dei canoni di locazione di un contratto avente ad oggetto un immobile ad uso diverso da abitativo?

In questo caso l’art. 26 del TUIR non prevede alcuna particolarità, per cui vige il principio generale di tassabilità dei canoni fino a quando sarà in corso il contratto di locazione e quindi sarà dovuto un canone in senso tecnico.

Pertanto, quando si sia verificata una qualsiasi causa di risoluzione del contratto di locazione dell’immobile ad uso non abitativo:


  • per scadenza del termine;
  • per inadempimento in presenza di clausola risolutiva espressa e di dichiarazione di avvalersene;
  • a seguito di diffida ad adempiere;
  • per convalida di sfratto come forma mista diretta alla risoluzione e al rilascio;

i canoni di locazione dovranno essere dichiarati fino a quella data anche se non incassati (cfr. Circ. n. 150/E- 1999 Ministero delle finanze Dir. AA.GG. – Sentenze della Corte Costituzionale n. 362-2000 e n. 651- 2012 – rivista FISCO OGGI del 2.2.2012).

Il principio enunciato è discutibile, ma per fare valere una tesi diversa, al momento non resta che intraprendere la strada del contenzioso con l’Agenzia delle Entrate.

Infine bisogna fare attenzione a non dimenticare il pagamento del modello F23 per €  67,00 codice tributo 113T (imposta di registro – risoluzione contratto). Esso va trasmesso entro 20 giorni dal pagamento, all’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate che ha registrato il contratto e che provvederà ad annotarne la cessazione.

Dott. Rag. Giuseppina Spanò – Palermo