La legge di riforma delle regole condominiali e le varie tipologie di condominio

È entrata in vigore nel 2013 la cosiddetta riforma del condominio (legge 11.12.2012 n. 220), che ha apportato opportune modifiche alla disciplina del condominio negli edifici. Si può sicuramente affermare che si è trattato di un intervento di vasta portata, visto che, in base agli ultimi dati, le unità immobiliari in condominio sono circa 27 milioni, possedute, per circa il 75% delle famiglie, a titolo di proprietà. Esistono però varie tipologie di condominio. Vediamo quali sono.

La legge sopra citata è intervenuta sugli articoli dal n. 1117 al n. 1138 del Codice civile, oltre che su alcuni articoli relativi alle sue disposizioni d’attuazione e transitorie. Viste le rilevanti novità apportate alla materia, si ritiene che la Legge n. 220/2012 non abbia effetto interpretativo ma innovativo; pertanto, essa non ha effetto retroattivo.


Ecco la classificazione delle principali tipologie di condominio esistenti:

  • al condominio formato da oltre 8 condòmini per il quale è obbligatoria la nomina di un amministratore. Se a ciò non provvede l’assemblea, la predetta nomina è fatta dall’Autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condòmini o dell’amministratore dimissionario (art. 1129 del codice civile);
  • all’obbligatorietà dell’adozione di un regolamento, quando il condominio risulta formato da oltre 10 condòmini (art. 1138 del codice civile). Il regolamento conterrà le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condòmino, oltre alle norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione. Esso va conservato unitamente al libro verbali assemblee;
  • alla possibilità di nominare a fianco dell’amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condòmini, con funzioni consultive e di controllo. Esso può essere nominato negli edifici composti da almeno dodici unità immobiliari (art. 1130 bis del codice civile);
  • al “supercondominio” che si configura nei casi in cui due o più edifici abbiano impianti e servizi comuni. Per esempio, si pensi al servizio di portierato, a un viale d’accesso oppure a un impianto di autoclave, asservito a due o più edifici. Il supercondominio avrà un suo codice fiscale, distinto da quello posseduto da ciascun edificio – condominio;
  • al condominio parziale, che si concretizza nella proprietà di un bene comune limitata però ad alcuni condòmini. In questi casi per le delibere, è configurabile una maggioranza limitata ai soli condòmini della parte di edificio servito dal bene o servizio in godimento. Tipici esempi sono la scala o l’ascensore asserviti solo ad alcuni condòmini. Si tratta di una situazione che nasce automaticamente, in presenza per esempio degli elementi citati e coesiste nell’ambito dell’edificio di più vasta comproprietà condominiale.

Come è evidente, le situazioni che si possono venire a creare sono tante e il tema delle regole condominiali e di una buona amministrazione, è sempre più attuale e importante per un sereno vivere in condominio.

Dott. Rag. Giuseppina Spanò – Palermo