La nuda proprietà esclude l’agevolazione per la prima casa

Il contribuente che acquista la nuda proprietà di un’abitazione entro un anno dalla cessione della “prima casa” prima che sia decorso un quinquennio dal suo acquisto pregiudica il relativo beneficio fiscale e decade delle agevolazioni sulla “prima casa”. In sintesi, è questo il principio dettato dalla Corte di cassazione con la sentenza n. 17148/2018 in materia di beneficio tributario per la prima casa.

La vicenda

Il caso affrontato dai giudici della Suprema Corte riguarda un contribuente che aveva


  • acquistato la nuda proprietà di un appartamento dopo aver ceduto la sua precedente “prima casa”;
  • beneficiato delle agevolazioni previste per il riacquisto sulla prima casa.

L’Amministrazione finanziaria aveva preteso dal contribuente l’applicazione del regime ordinario e le relative sanzioni per il mancato rispetto della normativa. In merito, i giudici avevano dato ragione al contribuente ma la vicenda era passata sotto il vaglio della Corte di cassazione che, purtroppo per il contribuente, ha ribaltato il verdetto.

Cosa stabilisce la normativa

In merito alle agevolazioni in materia di acquisto della prima casa, la disciplina normativa (Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa allegata al Dpr 131/1986) prevede che:

  • non spetta l’agevolazione se il contribuente cede l’abitazione acquistata con benefici prima che siano decorsi cinque anni dalla data dell’acquisto agevolato;
  • non si decade dall’agevolazione, tuttavia, qualora, entro un anno dalla cessione, il contribuente abbia comprato un altro immobile destinato ad abitazione principale.

Ciò che non viene chiarito dalla legge è a quale titolo l’immobile debba essere posseduto e, invero, il silenzio della norma ha sempre fatto maturare la convinzione che l’agevolazione competesse a prescindere da titolo con cui viene acquisito l’immobile (piena proprietà o nuda proprietà, diritto reale di godimento, ecc.) purché il contribuente avesse destinato l’immobile acquistato ad abitazione principale.

La decisione dei giudici

Con la sentenza n. 17148/2018, la Suprema corte ha stabilito che “L’atto necessario affinché il contribuente eviti la decadenza dell’agevolazione prima casa di cui ha fruito in precedenza” è “rappresentato da un titolo idoneo a consentirgli l’uso e il godimento di un’abitazione in via piena ed esclusiva”. In pratica, secondo i giudici, con l’acquisto della sola nuda proprietà, il contribuente non potrebbe soddisfare, come farebbe l’usufruttuario, il requisito del pieno godimento e pertanto ha sancito come legittimo il recupero a tassazione della maggiore Iva chiesta dall’ufficio dell’Agenzia delle entrate.


Massimo D’Amico – Centro Studi CGN