Gli obblighi fiscali dell’amministratore di condominio

Abbiamo già trattato in generale degli obblighi che l’amministratore di condominio deve adempiere; tra quelli di maggior interesse spiccano senza dubbio quelli fiscali, che, a dire il vero, non sono pochi. Vediamone assieme un elenco e una breve spiegazione.

Pur non avendo né personalità giuridica, né un proprio patrimonio, il condominio è comunque considerato un soggetto passivo dal punto di vista fiscale, rappresentato dall’amministratore.


Innanzitutto va stabilito che il condominio è una particolare forma di comunione nella quale coesistono parti di proprietà esclusiva e parti di proprietà comune. In qualsiasi caso può essergli attribuito un codice fiscale che lo identifica in tutti i rapporti civilistici e giuridici.

In caso di supercondominio o di condominio parziale se c’è una gestione autonoma vi è l’obbligo di richiedere un proprio codice fiscale.

Diviene così sostituto d’imposta e, in quanto tale, è tenuto ai seguenti adempimenti fiscali:

  • Effettuare e versare entro il giorno 16 del mese successivo alla data del pagamento della prestazione, con modello F24, le ritenute di acconto (per i dipendenti, per l’amministratore, per soggetti terzi, per pagamenti riferiti alle prestazioni di ristrutturazione o di pulizia/manutenzione).
  • Rilasciare le relative certificazioni (CU); le CU devono contenere i dati del percipiente e il dettaglio delle somme erogate, della relativa causale e delle ritenute operate. Le CU devono essere trasmesse in via telematica all’Agenzia delle Entrate entro il 7 marzo dell’anno successivo a quello in cui le somme sono state corrisposte e consegnate agli interessati entro il 31 marzo. Per ogni certificazione omessa, tardiva o errata è prevista l’applicazione di una sanzione pari a 100 euro per singolo adempimento con il limite massimo di 50.000 euro. Se è trasmessa una certificazione unica errata, poi corretta e nuovamente trasmessa entro 5 giorni non si incorre in nessuna sanzione.
  • Presentare la dichiarazione annuale dei sostituti d’imposta (modello 770) contenente i dati relativi alle ritenute effettuate e relativi versamenti. Il Modello 770 deve essere presentato esclusivamente in via telematica, direttamente o tramite un intermediario abilitato. L’omessa presentazione della dichiarazione è punita con una sanzione dal 120% al 240% dell’ammontare delle ritenute non versate, con un minimo di 250,00 euro. Ove le ritenute su compensi, interessi e altre somme siano state interamente versate, la sanzione invece va da 250,00 a 2.000,00 euro (art. 2 co. 1 e 3 del D.lgs. 471/97).
  • Eseguire tutti gli adempimenti previsti dal diritto del lavoro (libri obbligatori, adempimenti Inps e Inail, ecc.).
  • Adempiere agli adempimenti IMU e TASI. L’IMU e la TASI sono dovute sugli immobili (e per la TASI anche sulle aree) in comproprietà condominiale, quali ad esempio i locali per la portineria e l’alloggio del portiere, il locale per le assemblee, la lavanderia, il locale per la caldaia e gli altri locali in comune. La dichiarazione ai fini IMU, ricorrendone i presupposti, deve essere presentata a nome del condominio e a cura dell’amministratore. Il versamento dell’imposta in relazione agli immobili in comproprietà condominiale è obbligo dei singoli condòmini, ciascuno per la propria quota. Tuttavia, per motivi pratici, se ciò è previsto dal regolamento del Comune, l’amministratore di condominio può effettuare un versamento complessivo, effettuando successivamente la ripartizione tra i condòmini in base ai millesimi di proprietà.
  • Inviare il quadro AC del modello Redditi PF. L’amministratore di condominio in carica al 31 dicembre deve comunicare annualmente all’Anagrafe tributaria l’importo complessivo dei beni e servizi acquistati dal condominio nell’anno solare e i dati identificativi dei fornitori. A tal fine l’amministratore deve presentare, nella propria dichiarazione dei redditi con modello Redditi il quadro AC – Comunicazione dell’amministratore di condominio che rientra nella dichiarazione personale dell’amministratore. Tra i fornitori del condominio sono da ricomprendere anche gli altri condomìni, supercondomìni, consorzi o enti di pari natura, ai quali il condominio amministrato abbia corrisposto nell’anno somme superiori a euro 258,23 annui a qualsiasi titolo. Non devono essere comunicati:
  1. i dati relativi alle forniture di acqua, energia elettrica e gas;
  2. i dati, relativi agli acquisti di beni e servizi effettuati nell’anno solare, che risultano, al lordo dell’IVA, non superiori complessivamente a euro 258,23 per singolo fornitore;
  3. i dati relativi alle forniture di servizi che hanno comportato da parte del condominio il pagamento di somme soggette alle ritenute alla fonte, in quanto già comunicati attraverso la dichiarazione dei sostituti d’imposta presentata dal condominio (modello 770).

Se l’amministratore ha incarichi per più condomìni, deve compilare distinti quadri per ciascuno di essi.


Se l’amministratore di condominio è esonerato dalla presentazione della propria dichiarazione dei redditi può presentare il solo quadro AC unitamente al frontespizio del modello Redditi; se presenta il modello 730 può compilarne il quadro K.

È possibile che vi siano nel condominio redditi relativi agli immobili che costituiscono oggetto di proprietà comune; questi sono imputati al singolo condòmino in proporzione ai millesimi di proprietà. Si tratta, generalmente, dei locali per la portineria, dell’alloggio del portiere e altri locali comuni (ad esempio lavanderia e altri servizi di proprietà condominiale) cui è attribuibile una autonoma rendita catastale.

Nello specifico, tali redditi devono essere dichiarati dal singolo condòmino, nel caso in cui la quota di reddito a lui spettante per ciascuna unità immobiliare sia superiore a 25,82 euro.

Devono, comunque, essere dichiarati, senza l’esclusione per limite di importo, i redditi per i locali comuni concessi in locazione e per i negozi.

Rita Martin – Centro Studi CGN