Morosità del condòmino: ecco come deve agire l’amministratore condominiale

Capita molto spesso che il condòmino diventi moroso nei confronti del condominio, a causa del mancato versamento degli importi relativi alle utenze condominiali. La Legge impone modi e metodi inderogabili all’amministratore, al fine di riscuotere il dovuto. Vediamo di seguito come deve agire.

La legge 220/2012 ha conferito all’amministratore di condominio tutti i poteri al fine di poter recuperare i crediti condominiali, essendo lui l’unico soggetto tenuto per legge alla riscossione dei contributi condominiali.


È nel nuovo art.1129 del C.c. che viene imposto all’amministratore l’obbligo di attivarsi affinché rientri delle spese sostenute e non pagate, stabilendo: “[…]Salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’articolo 63, primo comma, delle disposizione per l’attuazione del presente codice.[…]”

A tal fine, l’art. 63 disp.att.C.c. prevede la possibilità per l’amministratore di ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, nonostante l’opposizione e senza la necessità di una previa autorizzazione dell’assemblea.

La norma chiarisce che tale decreto può essere emesso solo se sia stato regolarmente approvato dall’assemblea lo stato di ripartizione. Il giudice concede la provvisoria esecutorietà dell’ingiunzione, infatti, solo se è comprovato il diritto del credito tramite prova scritta, che viene fornita presentando il piano di riparto delle spese condominiali.

Una volta emesso il decreto ingiuntivo questo viene notificato al moroso; se questi non provvede al pagamento delle somme, l’amministratore deve curare ed attivare la fase di esecuzione forzata mediante precetto o, nel caso di esito negativo, con atto di pignoramento mobiliare, immobiliare o presso terzi.


Se la mora nel pagamento dei contributi è protratta per un semestre, l’amministratore ha anche il potere di sospendere il condòmino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.

Egli è tenuto inoltre a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino, i dati dei condòmini morosi.  Unico limite alla comunicazione prevista è l’esclusione dei condòmini in regola con i pagamenti. Infatti “I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini”.

Pertanto, il recupero delle spese condominiali costituisce un vero e proprio obbligo per l’amministratore. In caso di inottemperanza, egli rischia la revoca dell’incarico e potrebbe incorrere in una responsabilità per inadempimento degli obblighi derivanti dal mandato, con conseguente condanna al risarcimento degli eventuali danni subiti dal condòminio.

Rita Martin – Centro Studi CGN