Tra le varie novità presenti nel 730/2022, particolare riguardo va posto al c.d. regime delle locazioni brevi, per le quali sono state introdotte novità dalla Legge di Bilancio 2021, a decorrere dal 1° gennaio 2021.
Il regime delle locazioni brevi, istituite dall’art.4 c.2 e 3 del DL 50/2017, è stato modificato ai sensi della Legge 178/2020 commi 595 e 597 (c.d. Legge di Bilancio 2021).
Con il comma 595 è previsto, a partire dal 1° gennaio 2021, che il regime fiscale delle locazioni brevi possa essere riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti (immobili ad uso abitativo) per ciascun periodo d’imposta.
Negli altri casi, ai fini della tutela dei consumatori e della concorrenza, l’attività, da chiunque esercitata, quindi anche in caso di persona fisica, rientra nell’attività imprenditoriale ai sensi dell’art. 2082 del codice civile, che obbliga alla presentazione del modello Redditi PF.
Tali disposizioni si applicano anche per i contratti stipulati tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero tramite soggetti che gestiscono portali online.
Nel 730/2022, pertanto, potranno essere inserite nel quadro B solo locazioni brevi per un massimo di quattro appartamenti e non più indiscriminatamente come previsto fino al 31 dicembre 2020 per tutti gli immobili di proprietà, anche in numero maggiore di quattro (appartamenti).
Il comma 597 della medesima Legge prevede la revisione del c.d. Bollino di qualità per le locazioni brevi, già previsto e mai reso operativo.
Presso il Ministero per i beni e le attività culturali e per il turismo è istituita una banca dati relativamente alle strutture ricettive e agli immobili destinati alle locazioni brevi che saranno identificati da un codice; tale codice dovrà essere utilizzato in tutte le comunicazioni relative all’offerta e alle promozioni di servizi, fermo restando quanto stabilito da eventuali Leggi regionali.
Viene inoltre previsto l’obbligo di esposizione del bollino di riferimento quando viene pubblicizzata l’offerta.
Il Decreto che stabilisce le modalità di realizzazione e di gestione della banca dati è stato pubblicato con Protocollo 1782 in data 29 settembre 2021 sul sito del Ministero del Turismo; si precisa che tuttavia tale banca dati non risulta ancora fruibile poiché il decreto è in attesa di registrazione della Corte dei Conti e successiva pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale.
Per completezza si rammenta che la disciplina fiscale delle locazioni brevi si applica ai contratti che:
- hanno durata massima pari a 30 giorni;
- sono stipulati tra persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, anche con l’ausilio di intermediari.
I contratti possono prevedere prestazioni accessorie quali fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, concessione di utenza telefonica e wi-fi. Non è possibile invece prevedere prestazioni tipiche dell’attività d’impresa come il servizio colazione o il noleggio auto.
Il regime delle locazioni brevi si applica, nel rispetto delle condizioni sopra citate, anche:
- alle sublocazioni;
- ai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario che hanno per oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi;
- ai contratti di locazione di singole stanze di un’abitazione.
I contratti devono riguardare esclusivamente immobili abitativi (categoria catastale da A1 a A11, escluso A10) situati in Italia e loro pertinenze. La scelta della forma contrattuale è libera e la registrazione dei contratti aventi ad oggetto locazioni brevi non è obbligatoria.
È inoltre possibile, in dichiarazione, optare per l’applicazione della cedolare secca.
Rita Martin – Centro Studi CGN
