IMU e redditi da immobili non locati: ecco gli effetti su 730 e Unico

L’IMU ha sostituito l’imponibile IRPEF sui redditi fondiari da terreni e fabbricati non locati, con importanti conseguenze in sede di elaborazione delle dichiarazioni fiscali. Sintetizziamo i principali effetti alla luce dei chiarimenti contenuti nella circolare n. 5/E dell’11 marzo 2013.

La circolare ha precisato che l’effetto sostitutivo dell’IMU sull’IRPEF si esplica sui redditi fondiari derivanti dai terreni, per la componente dominicale, e dai fabbricati, non affittati e non locati. I tecnici del fisco  chiariscono che rientrano nell’ipotesi degli immobili non locati, oltre a quelli tenuti a disposizione, anche quelli concessi in comodato gratuito e quelli destinati a uso promiscuo del professionista.


L’effetto di sostituzione non si verifica per le seguenti fattispecie:

  • il reddito agrario di cui all’art. 32 del TUIR;
  • i redditi di fabbricati relativi a beni locati;
  • i redditi derivanti dagli immobili non produttivi di reddito fondiario ex art. 43 TUIR;
  • i redditi derivanti da immobili di natura non fondiaria.

I contribuenti sono tenuti a indicare nei quadri RA ed RB del modello UNICO PF 2013 o nei quadri A e B del modello 730/2013 i dati relativi a tutti i terreni e fabbricati posseduti (esclusi quelli per i quali l’IRPEF non è dovuta come, ad esempio, le costruzioni rurali), compresi quelli i cui redditi sono sostituiti dall’IMU “sperimentale” (art. 13 del D.L. n. 201/2011 convertito dalla L. n. 214/2011) e dalla cedolare secca (art. 3 del D.Lgs. n. 23/2011).

In presenza di immobili locati per una parte dell’anno, l’effetto sostitutivo dell’IMU sull’IRPEF si atteggia in maniera da suddividere il periodo d’imposta in due, operando la sostituzione solo per il periodo in cui l’immobile è sfitto. L’IMU sostituisce l’IRPEF dovuta in relazione al reddito fondiario relativo alla sola parte del periodo d’imposta in cui l’immobile non sia locato, mentre per la restante parte il reddito fondiario è assoggettato all’IRPEF secondo le regole ordinarie.

Prendendo spunto dagli esempi in circolare, si può ipotizzare un fabbricato non locato per i primi cinque mesi e successivamente locato sino alla fine dell’anno. In tal caso, fino a maggio l’IRPEF non sarà dovuta per via dell’assorbimento operato dall’IMU. Sui canoni di locazione maturati nei restanti sette mesi occorrerà invece calcolare l’imposta sui redditi, oppure, in alternativa, la cedolare secca. Se il contribuente non ha optato per la cedolare secca o non l’ha potuta scegliere per assenza delle condizioni, l’IRPEF va determinata mediante:


  • confronto tra la rendita catastale rivalutata del 5% e il canone di locazione ridotto forfettariamente, relativamente alla parte del periodo d’imposta in cui l’immobile è  locato;
  • concorso al reddito dell’importo maggiore tra il canone di locazione e la rendita catastale rivalutata.

Risulta importante applicare il principio di sostituzione individuando esattamente la parte del periodo d’imposta in cui i fabbricati siano locati e la parte in cui non lo siano, così come avviene per l’applicazione della cedolare secca.

La circolare 5/E in commento conferma che, in caso di locazione parziale dell’abitazione principale:

  • si applica solo l’IMU, nel caso in cui l’importo della rendita catastale rivalutata del 5% risulti maggiore del canone annuo di locazione (abbattuto della riduzione spettante ovvero considerato nel suo intero ammontare nel caso di esercizio dell’opzione per la cedolare secca);
  • si applica sia l’IMU che l’IRPEF (o la cedolare secca), nel caso in cui l’importo del canone di locazione (al netto delle eventuali riduzioni previste) sia di ammontare superiore alla rendita rivalutata.

I tecnici del fisco hanno avuto modo di precisare che a decorrere dal 2012, il reddito dell’abitazione principale (ed eventuali pertinenze), in virtù del principio di sostituzione, non concorre a formare il reddito complessivo e quindi non si applica la deduzione prevista dal comma 3-bis dell’art. 10 del TUIR. In sede di 730 e Unico, infatti, nel prospetto di liquidazione e nel quadro RN non compaiono più i righi relativi alla deduzione per abitazione principale. Va rilevato che il reddito sostituito viene riportato nel rigo 148 denominato “reddito abitazione principale e pertinenze” del prospetto di liquidazione 730/3 nonché nel rigo RN 50, colonna 1, rubricato “abitazione principale” del modello Unico.

Un aspetto critico della normativa in esame è rappresentato dal fatto che l’IMU premia scelte improduttive (mantenimento a disposizione di immobili non locati) e non ispirate da finalità sociali. Infatti, il contribuente che mantiene a disposizione un immobile e lo tiene a disposizione, o peggio lo affitta in nero, viene premiato risparmiando l’IMU, rispetto a un altro contribuente che effettua la scelta di locare l’immobile rispettando le norme dell’ordinamento tributario.

Nicolò Cipriani – Centro Studi CGN