Il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa

Con l’art. 7, commi 1 e 2, della Legge n. 448/1998 – Finanziaria 1999  è stata istituita, a decorrere dal 1 gennaio 1999, l’attribuzione di un credito d’imposta a favore di coloro che cedono un immobile acquistato usufruendo delle agevolazioni “prima casa” ai fini dell’imposta di registro o dell’IVA e provvedono ad acquistarne un altro avente le caratteristiche di abitazione non di lusso e alle medesime condizioni, cioè quale “prima casa”, entro un anno dalla cessione.

Il credito d’imposta è un credito personale. Con il termine “cessione”,  si intende non solo il trasferimento a titolo oneroso, ma anche il trasferimento a titolo gratuito disposto per atto di donazione. La norma agevolativa di cui trattasi prevede la decadenza dal beneficio sia per i trasferimenti degli immobili a titolo oneroso che per quelli a titolo gratuito che intervengano prima del decorso del termine di cinque anni dal loro acquisto (c. 4 della nota II bis) all’art. 1 della tariffa, parte prima, Testo Unico dell’imposta di registro).


Si rileva, inoltre, che il credito compete anche nell’ipotesi in cui, in presenza di tutte le condizioni, il soggetto acquisisca un’altra abitazione mediante permuta  o mediante contratto di appalto.

Il credito d’imposta non compete a coloro che:

  • hanno ceduto un immobile acquistato senza usufruire dell’agevolazione;
  • hanno ceduto un immobile per successione o donazione;
  • acquistano un immobile non avente le caratteristiche richieste;
  • coloro nei cui confronti, per il precedente acquisto, non è stata confermata, in sede di accertamento, l’agevolazione c. d.”prima casa” sulla base della normativa vigente alla data dell’atto.

Se l’immobile ceduto era stato assoggettato ad IVA al momento dell’acquisto, si deve considerare  la normativa previgente ai fini IVA in materia di trasferimenti di immobili abitativi.

Per usufruire del credito d’imposta  è necessario che il contribuente manifesti la propria volontà nell’atto di compravendita, specificando se intende o meno utilizzare lo stesso in detrazione dall’imposta di registro dovuta.


Pertanto, l’atto di acquisto dell’immobile dovrà contenere l’espressa richiesta del beneficio ed indicare gli elementi necessari per la determinazione del credito. Sarà, quindi, necessario indicare:

  • gli estremi dell’atto di acquisto dell’immobile sul quale era stata corrisposta l’imposta di registro o l’IVA in misura agevolata, nonché il suo l’ammontare;
  • nell’ipotesi in cui risulti corrisposta l’IVA sull’immobile ceduto, si dovranno produrre le relative fatture;
  • gli estremi dell’atto di alienazione dell’immobile.

Per poter usufruire del credito d’imposta, nel caso in cui  l’acquisto del secondo immobile agevolato avvenga mediante contratto di appalto, è necessario che lo stesso sia redatto in forma scritta e registrato e che contenga le indicazioni sopra precisate.

L’importo del credito d’imposta è commisurato all’ammontare dell’imposta di registro o dell’IVA corrisposta in relazione al primo acquisto agevolato e, in ogni caso, non può essere superiore all’imposta di registro o all’IVA corrisposta in relazione al secondo acquisto. Pertanto,  il credito sarà uguale al minore degli importi dei tributi applicati.

Per quanto riguarda l’imposta di registro relativa sia al primo che al secondo acquisto agevolato, si deve tenere conto non solo dell’imposta principale ma anche dell’eventuale imposta suppletiva e complementare di maggior valore.

Per quanto riguarda invece l’IVA, occorre fare riferimento all’imposta indicata nella fattura relativa all’acquisto dell’immobile ceduto e agli importi indicati nelle fatture relative al pagamento di acconti. Se l’immobile era stato acquisito mediante appalto, ai fini della determinazione del credito d’imposta, deve essere considerata l’IVA indicata in tutte le fatture emesse dall’appaltatore per la realizzazione dell’immobile.

Trattandosi di un credito personale, nel caso in cui l’immobile ceduto o quello acquistato risultino in comunione, il credito d’imposta deve essere imputato agli aventi diritto, in relazione alla percentuale della comunione.

L’art. 43, c.1, lettera b), del Testo Unico dell’imposta di registro stabilisce che, in caso di permuta, la base imponibile sia costituita dal valore del bene che dà luogo all’applicazione della maggiore imposta. Al fine di determinare l’ammontare del credito d’imposta occorre, quindi, quantificare in proporzione la quota dell’imposta di registro corrisposta ed imputabile al bene agevolato.

Le imposte dalle quali è possibile portare in diminuzione l’intero importo del credito sono state ben delineate; infatti, rimangono escluse le imposte indirette diverse da quelle di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni.

La volontà di utilizzare il credito, che, come detto, deve essere manifestata autonomamente da ogni interessato, dà diritto al contribuente di poterne usufruire portandolo in diminuzione dall’imposta di registro dovuta per l’atto di acquisto che lo determina, ovvero:

a) per l’intero importo, e quindi non in maniera parziale, in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecarie e catastali, sulle  successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;

b) in diminuzione dall’IRPEF dovuta in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data del nuovo acquisto;

c) in compensazione delle somme dovute ai sensi del D. Lgs. n. 241/1997 9 luglio 1997.

In  ogni caso il credito di imposta non dà luogo a rimborsi. Rimangono  escluse l’imposta di bollo e la tassa ipotecaria, calcolate e versate direttamente dai contribuenti.

Se dopo l’utilizzo del credito, a seguito dell’accertamento della base imponibile da parte dell’Ufficio, l’ammontare dello stesso dovesse risultare maggiore di quello portato in diminuzione, il contribuente potrà utilizzare la differenza in uno dei modi previsti dalla normativa.

Sul credito non maturano interessi a favore del contribuente.

Il credito d’imposta non può essere utilizzato per compensare l’IVA dovuta in relazione all’acquisto della nuova abitazione. Tale imposta, pertanto, dovrà essere versata per intero al cedente o all’appaltatore.

La compensazione delle somme dovute con il credito dovrà essere effettuata utilizzando il modello F24; il credito sarà indicato con il codice  tributo  “6602”, da esporre nella colonna “importi a credito compensati” del modello F24, specificando, come periodo di riferimento, l’anno in cui è sorto il credito.

In caso di decesso del titolare del credito d’imposta anteriormente alla sua utilizzazione, si deve ritenere, in mancanza di disposizioni ufficiali, che esso possa essere trasferito agli eredi che lo possono utilizzare nei modi ordinari.

Autrice: Rita Martin – Centro Studi CGN