4 Dicembre 2021

Le agevolazioni fiscali per gli immobili

Dall’acquisto alla ristrutturazione, passando per l’arredo e le polizze assicurative, esistono centinaia di agevolazioni che riguardano il mondo degli immobili siti nel territorio dello Stato italiano. Sono infatti milioni i contribuenti proprietari di unità immobiliari e/o che detengono un diritto reale di godimento e altrettanti che hanno stipulato un contratto di locazione e, anche in qualità di conduttori, possono sfruttare delle opportunità per ridurre le proprie imposte.

Ecco per voi una chiara panoramica delle agevolazioni relative agli immobili, in modo tale da avere le carte in regola per usufruire dei vantaggi fiscali, anche alla luce dei controlli sempre più stringenti dell’Agenzia delle entrate.

Argomenti principali

1) L’acquisto

In Italia l’acquisto di un’abitazione rappresenta, ancora oggi, una delle principali forme di investimento. A tale risultato contribuisce anche la normativa fiscale, che prevede numerose e importanti agevolazioni per l’acquisto di un’abitazione.

Gli interessi passivi sul mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale

Quando un contribuente acquista un immobile da adibire ad abitazione principale, si trova ad affrontare diverse spese, ma quali di queste sono detraibili?

In primis, gli interessi passivi sul mutuo, a cui è dedicato il rigo E7 del modello 730. Gli interessi sono detraibili fino a un massimo di 4.000,00 €, limite che deve essere ripartito tra i mutuatari in parti uguali o in base alle diverse percentuali ricavabili dal contratto di mutuo medesimo. È importante sottolineare che la suddivisione non deve basarsi sulle quote di proprietà.

Vi sono poi ulteriori oneri per cui spetta la detrazione ed altri necessari al corretto calcolo dell’importo detraibile: se l’importo chiesto a mutuo è superiore al costo di acquisto dell’immobile è necessario effettuare un riproporzionamento.

L’acquisto di unità immobiliare facente parte di fabbricati interamente ristrutturati

Qualora il contribuente decidesse di acquistare un immobile, per esempio un appartamento, facente parte di un fabbricato interamente ristrutturato, come un condominio, potrebbe usufruire della detrazione calcolata sul 25% del prezzo, per un massimo di 96.000,00 €.

Qual è la reale discriminante in questa agevolazione? La data di fine lavori.

Per poter usufruire della detrazione, infatti, è necessario che i lavori siano terminati nell’intero fabbricato, pertanto non sarà sufficiente essere in possesso della Comunicazione di Fine Lavori Parziale rilasciata per una porzione di condominio o per il singolo appartamento.

Nel caso in cui il contribuente sia in possesso di un atto di compravendita del 2020, ma i lavori sull’intero fabbricato terminino nel dicembre 2022, il contribuente stesso potrà usufruire della detrazione a partire dal 730/2023, ripartita in 10 quote annuali.

L’acquisto di un box auto pertinenziale

È riconosciuta un’agevolazione anche per:

  • l’acquisto di box e posti auto pertinenziali già realizzati (solo per le spese imputabili alla loro realizzazione)
  • la costruzione di autorimesse o posti auto, anche a proprietà comune (purché vi sia un vincolo di pertinenzialità con una unità immobiliare abitativa).

Il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa

Il mercato immobiliare è sempre in fermento ed è quindi vantaggioso avvalersi, se possibile, dell’agevolazione “prima casa”, che permette una notevole riduzione delle imposte.

Quando un contribuente acquista un immobile, che successivamente vende per riacquistarne un secondo, sempre con agevolazione “prima casa”, nasce un credito d’imposta che può essere utilizzato alternativamente:

  • in diminuzione dell’imposta di registro dovuta sul nuovo acquisto;
  • per l’intero importo, in diminuzione delle imposte di registro, ipotecarie, catastali, di quelle sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
  • in diminuzione dell’Irpef dovuta in base alla prima dichiarazione dei redditi successiva al nuovo acquisto;
  • in compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24 (usando il codice tributo 6602).

Qualora il contribuente optasse per la diminuzione dell’Irpef, avrebbe diritto alla compilazione del rigo G1 del modello 730, usufruendo dell’eventuale eccedenza nelle dichiarazioni successive.

2) Le polizze assicurative sull’immobile

Anche per alcune polizze assicurative che riguardano l’immobile, il contraente può usufruire di determinate agevolazioni fiscali.

Dall’anno d’imposta 2020, inoltre, se si decide di cedere all’ente assicuratore il credito collegato agli interventi che rientrano nell’agevolazione Superbonus 110%, la detrazione del premio versato sale al 90%.

I premi relativi alle assicurazioni aventi per oggetto il rischio di eventi calamitosi

Le polizze per eventi calamitosi, catastrofali o calamità naturali, possono coprire i danni provocati da alluvioni, inondazioni, allagamenti, bombe d’acqua (flash floods) e terremoti, ovverosia qualsiasi evento naturale violento, sia ai locali dell’unità immobiliare residenziale che alle pertinenze della stessa, nonché al suo contenuto.

La detrazione del premio versato per questa copertura è stata introdotta a partire dal 1° gennaio 2018 ed è riferita all’immobile. Tuttavia, il contraente sarà l’unico a poter usufruire del beneficio fiscale, in quanto la spesa non è detraibile per i familiari fiscalmente a carico.

3) Il recupero del patrimonio edilizio

Ampia è la gamma di interventi che danno diritto alla detrazione di cui al rigo E41, disciplinato in principio dall’articolo 16-bis del Dpr 917/86 (Testo unico delle imposte sui redditi) e poi da un susseguirsi di norme che hanno reso la materia tra le più corpose. Possono usufruire della detrazione tutti i contribuenti assoggettati all’imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef).

Gli interessi passivi sul mutuo per la ristrutturazione dell’abitazione principale

Se il contribuente decide di stipulare un mutuo con un istituto bancario per costruire l’immobile da adibire ad abitazione principale o effettuare degli interventi di ristrutturazione edilizia di cui all’art. 3, comma 1, lettera d), del DPR n. 380 del 2001, avrà diritto alla detrazione degli interessi passivi su mutuo da riportare al rigo E8-10/codice 10.

Qualora l’intervento rientri tra quelli descritti nel paragrafo successivo, si potrà usufruire contemporaneamente della detrazione per i predetti interessi e della detrazione di cui al rigo E41.

Manutenzione ordinaria e straordinaria

Come capire se un intervento è agevolabile o meno?

Innanzitutto è necessario che si distinguano gli interventi tra manutenzione ordinaria e straordinaria.

La normativa UNI EN 13306 definisce gli interventi di manutenzione come quelli contraddistinti dalla «combinazione di tutte le azioni tecniche, amministrative e gestionali, previste durante il ciclo di vita di un’entità, destinate a mantenerla o riportarla in uno stato in cui possa eseguire la funzione richiesta».

Il Testo Unico Edilizia invece fa riferimento ai soli interventi che riguardano opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza impianti tecnologici esistenti.

Sono interventi considerati di manutenzione ordinaria la dipintura delle pareti interne, la sostituzione dei sanitari o degli infissi interni.

Qui entra però in gioco il c.d. principio di assorbimento, quel concetto grazie al quale un intervento considerato di manutenzione ordinaria viene inglobato in un più ampio intervento di manutenzione straordinaria o ristrutturazione edilizia. Ad esempio, se il contribuente decide di rifare completamente l’impianto idraulico e di riscaldamento, potrà detrarre anche le spese per il rifacimento del bagno con la sostituzione dei sanitari, essendo quest’ultima considerata manutenzione ordinaria.

I condomini e i condomini minimi

La normativa italiana non fornisce una definizione esplicita di condominio. Gli articoli 1117 e seguenti del codice civile regolano la gestione del condominio degli edifici nell’ambito della comunione.

Il condominio è quindi una particolare forma di comunione su di un bene immobile nella quale coesistono parti di proprietà esclusiva (i singoli appartamenti) e parti di proprietà comune (ad esempio, il tetto, le scale, la portineria, …).

In ambito fiscale, è importante riconoscere un immobile in qualità di condominio, in quanto ad esso sono riconducibili benefici fiscali ad hoc. I singoli condòmini, ad esempio, possono portare in detrazione anche le spese riferite agli interventi di manutenzione ordinaria sulle parti comuni.

La distinzione tra condominio e condominio minimo non è dettata dal Codice Civile, bensì da un’interpretazione della giurisprudenza e della dottrina che ne hanno definito il regime giuridico che oscilla tra il condominio o la comunione. Il condominio minimo può formarsi anche in presenza di due soli condòmini.

Modificato dalla Riforma del Condominio, l’articolo 1129 del Codice Civile sancisce che «Quando i condòmini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario».

Il Bonus Facciate

Il c.d. Bonus Facciate è stato istituito dai commi 219-223 della Legge 160/2019 e si caratterizza per una detrazione pari al 90% della spesa sostenuta per una serie di interventi sulle facciate degli edifici.

In particolare, le spese devono essere sostenute a partire dal 1° gennaio 2020 e gli interventi devono essere finalizzati al recupero o al restauro delle facciate esterne, relativamente alle strutture opache, ai balconi o a ornamenti e fregi, degli edifici ubicati in zona A o B ai sensi del D.M. 1444/1968.

Il Bonus Verde

A partire dall’anno d’imposta 2018 è stato introdotto il c.d. Bonus Verde, una detrazione Irpef del 36% sulle spese sostenute dal contribuente, per un massimo di 5.000,00 €, in merito:

  • alla sistemazione a verde di aree scoperte private di edifici esistenti, unità immobiliari, pertinenze o recinzioni, impianti di irrigazione e realizzazione di pozzi;
  • alla realizzazione di coperture a verde nonché di giardini pensili.

4) Il bonus mobili

L’agevolazione che permette di usufruire della detrazione Irpef del 50% per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+ (A per i forni), destinati ad arredare un immobile oggetto di ristrutturazione, spetta a chi realizza un intervento di recupero del patrimonio edilizio iniziato non prima del 1° gennaio dell’anno precedente alla data di acquisto.

Per esempio, per gli acquisti effettuati nel 2020, è possibile fruire della detrazione solo se l’intervento di ristrutturazione è iniziato in data non anteriore al 1° gennaio 2019.

Ci sono, tuttavia, particolari interventi che non danno diritto al Bonus Mobili, come ad esempio:

5) L’ecobonus

La materia fiscale, si sa, è in continuo divenire. La norma cerca di stare al passo con l’avanzamento della tecnologia, che si è fatta sempre più pressante nel corso degli anni in ambito di efficientamento energetico.

In particolare, tale circostanza ha reso la compilazione del rigo E61 molto complessa. Cerchiamo quindi di fare chiarezza attraverso uno schema di sintesi.

Interventi per i quali spetta la detrazione del 65% (55% per gli interventi fino al 5 giugno 2013)

Interventi per i quali spetta la detrazione del 70% e del 75%

Interventi effettuati sulle parti comuni degli edifici per i quali spetta la detrazione dell’80 e dell’85%

Interventi per i quali spetta la detrazione del 50%

Approfondimenti su ecobonus

Ecobonus: limiti e percentuali di detrazione

Novità in materia di asseverazione per gli interventi di ecobonus

Remissione in bonis in caso di mancata presentazione dell’ENEA: modalità e tempistiche

Approfondimento su acquisto, installazione e messa in opera di dispositivi multimediali per controllo da remoto

Installazioni di dispositivi per controllo da remoto: le novità dell’ENEA

Approfondimento su acquisto e posa in opera di finestre comprensive di infissi

In quale rigo del modello 730 detrarre le spese per gli infissi?

Approfondimento su acquisto e posa in opera di schermature solari

Schermature solari e chiusure oscuranti: le novità dell’ENEA

Approfondimento su acquisto e posa in opera di impianti di climatizzazione invernale a biomasse

Detrazione per l’acquisto di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili

Approfondimento su pannelli solari e pannelli fotovoltaici

La differenza tra pannello solare e pannello fotovoltaico: quali sono le detrazioni spettanti?

 

6) La locazione

Anche a coloro che non sono proprietari di un immobile, ma ci vivono in qualità di conduttori, spetta una detrazione stabilita in misura forfetaria, graduata in relazione all’ammontare del reddito complessivo.

L’ammontare della detrazione è divisa equamente in base al numero dei conduttori e non è permesso usufruire della quota riferita ad un familiare fiscalmente a carico.

Le detrazioni forfetarie per gli inquilini in breve